房地產投資分析中的基本問題.ppt82

第1章 房地產投資分析中的基本問題
房地產投資概述
房地產投資分析概述
房地產投資分析中常用的基本概念
1．1房地產投資概述
1．1．1房地產投資的含義
投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這裏的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經濟活動。
1．1房地產投資概述
在房地產投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。
房地產投資是指人們為實現某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產投資所涉及的領域有：土地開發、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業等。所以，這裏的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。
1．1房地產投資概述
1．1．2房地產投資的類型
1．從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。
1）直接投資
房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程並參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發投資和物業建成後的置業投資兩種形式。
1．1房地產投資概述
（1）房地產開發投資
房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，然後將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，並通過轉讓過程收回投資、實現開發商收益目標的投資活動。
房地產開發投資通常屬於短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。開發投資的目的主要是賺取開發利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產開發投資者將建成後的房地產用於出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。
1．1房地產投資概述
（2）房地產置業投資
房地產置業投資是購置物業以滿足自身生活居住或出租經營需要，並在不願意持有該物業時可以獲取轉售收益的一種投資活動。置業投資的對象可以是開發後新建成的物業（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手貨。
置業投資一般從長期投資的角度出發，可獲得保值、增值、收益和消費四個方麵的利益。
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