中信2005年房地產行業投資策略(PDF 18頁)

房地產開發投資進入調整周期，房地產供給增速下降。受土地革命及宏
觀調控影響，預計投資額增速持續下降至20%以下，國房景氣指數持續下降。
但估計土地購置、新開工等先行指標將觸底反彈。
需求仍然保持強烈增長，城市化、改善居住條件等主動需求長期存在，
舊城改造帶來的被動需求將在2005年受到限製，但投資性需求、二次置業需
求仍然保持高速增長。
2005 年行業仍將處於短缺狀態，而不是泡沫。原因是供給增速下降，而需
求仍然旺盛，由此導致了供不應求，空置麵積下降，房價上漲等，短缺特征明顯。
2005 年的產業政策圍繞土地及費稅改革進行：
土地方麵，規範從緊。一是建立起土地垂直管理體係，強化國家對土地的
管理力度；二是落實今年10月出台的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的
決定》，實行最嚴格的土地管理製度，保護耕地。國土部計劃有11 個文件出
台，包括土地計劃利用、投資項目預審、地價市場化等。
費稅方麵，正在醞釀開征物業稅，同時改革土地增值稅
資金方麵，略有放寬。“獨立審貸”信貸略有放寬，信托放寬，產業基金、
外資進一步活躍。
2005 年地價、房價進一步上漲。受土地收縮影響，土地供給減少，供給
價格提高，導致房價上漲。2004 年房價漲幅中，地價上漲占了三分之一。
2005 年房地產產業格局繼續調整：產業鏈更加平衡、開發業態更加繁
榮、兼並收購規模開始升級、產業基金獲得突破、跨區域開發更為明顯。
升息周期影響並不可怕。升息隻會使過熱的經濟增長及過高的通脹水平
得以降溫，並不會改變房地產運行的大方向。
人民幣升值預期給房地產行業帶來熱錢流入，進一步刺激了房地產價格
走高，提高房地產公司的估值水平。
短缺時代及土地供給受限的背景下，擁有較多土地儲備及在售項目的公
司受益最大，如金融街、某某、金地集團、華僑城、億城股份、棲霞建設、
招商地產冠城大通等，金融街、 某某、金地集團、華僑城、冠城大通、棲霞
建設、招商地產評級優異。
短缺、資源、消費三大特征引發板塊行情。泡沫論平息、房價上漲、人民幣
升值、上市公司業績提高、上市公司再融資完成將成為房地產行情到來的條件。
王德勇
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不是泡沫，而是短缺
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