房地產企業納稅籌劃的方法(ppt 109頁)

房地產企業納稅籌劃的方法目錄：
1、房地產行業麵臨的問題和對策
2、房地產企業納稅籌劃思路和方法
3、房地產企業財務運作能力提升

房地產企業納稅籌劃的方法內容簡介：
（一）房地產信托。兩年來，房地產信托小試牛刀，不少房地產信托產品受到開發商及投資者的青睞。據統計，信托已為房地產公司募集資金二十多億元。在信托市場中，房地產信托成為主流。就目前的走勢及國家對房地產業的支持及調整來看，房地產業將進入一個穩步發展的時期。作為一種長線投資，房地產信托不失為一個穩健投資的理想產品，能使信托業與房地產業達到雙贏的局麵。（二）房地產基金。在目前央行調控房貸政策的大背景下，房地產基金作為一種以房地產項目為投資對象的產品，受到銀行、開發商、投資者的追捧。對銀行而言，剝離部分信貸資產，有利降低融資風險，房地產基金無疑是條好途徑。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。當然，目前房地產基金品種的開發與推廣，還有賴於立法及政策的支持與推進。（三）“買殼”上市。根據目前的法律與政策，房地產企業上市受原始資本、土地儲備、開發業績等方麵的限製。因此，房地產企業直接上市融資比較困難。為此，很多房地產公司通過與信托公司、投資公司合作，通過“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過增發、配股、可轉債等方式募集資本，如北京天創房地產公司以股權受讓的方式，成功地將貴華旅業更名為天創置業，實現了上市融資的目的。 （四）房貸證券化。早在上世紀70年代，美國開始向投資者發行抵押證券，通常是由房地產投資信用基金對外發行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。英國也於1985 年首次發行抵押貸款擔保（MBS），並於1987 年再度發行MBS，在倫敦證交所上市交易。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內融資方式”，即金融機構將持有的住房抵押貸款彙集成抵押貸款群組，然後向投資者發行相應的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當實力與資質的機構，由該機構進行信用升級，通過證券公司發行上市。房貸證券化在我國已正式“試水”。（五）境外融資。房地產開發商，特別是一些民營企業，通過在境外設立投資公司，然後發行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（BVI）設立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內律師事務所與香港律師就可辦理相關手續。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為5萬美元以上。一般而言，在提交全部資料後，7個工作日即可完成公司設立程序。BVI公司設立後，可通過境外發行公司股份的方式吸引境外投資，然後組合國內的不動產，通過境外投資或轉讓股權的方式實現融資目的。

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