住房抵押貸款證券化（DOC 13）

一） 住房抵押貸款證券化概述

住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構將其持有的住房抵押貸款債權結構性重組成新資產組合，經政府或私人機構的擔保和信用增級後，在資本市場上發行和銷售由這些新資產組合擔保的證券的過程。住房抵押貸款係最早被證券化的金融資產。

住房抵押貸款具有如下的信用特征：
○1貸款合同格式化，標準化程度高，有較高的資產同質性。
○2單筆貸款數額小，極易滿足證券化對資產組合的分散性要求。
○3貸款損失和拖欠風險相對較小且較容易估計，現金流量較穩定且可預測性高。
住房抵押貸款所具備的上述信用特征使得其非常適合作為證券化資產，以其為支撐所開發的證券化產品比較容易獲得信用支持，並且一般都具備較高的信用等級，很受廣大投資者歡迎。經過幾十年的發展，住房抵押貸款已成為迄今規模最為龐大的被證券化的資產。事實上，由於其市場規模龐大且其交易技術已較為成熟，住房抵押貸款證券市場已發展成為一個相對獨立的市場而與其他的資產支持證券市場區別開來。

一．組建住房抵押貸款資產池
雖然住房抵押貸款的標準化程度較高，但在組建貸款資產池時還是應對每筆擬納入支持資產組合的貸款進行審查，並在此基礎上對資產池現金流結構及其信用風險進行詳盡分析。對貸款的審查內容一般包括:
○1貸款的曆史損失記錄，拖欠還款的貸款比正常還款的貸款違約的可能性更大；
○2貸款發放的條件與程序；
○3貸款抵押率，也即房屋價值與貸款本金餘額的比率；
○4貸款的成熟度。一般情況下，貸款發放後經過2-4年即可基本視為進入成熟期，借款人較少違約。
○5借款人資信（包括年齡、職業、受教育程度、家庭情況等）；
○6借款人購房目的。借款人購房自住的違約幾率比購房投資的違約幾率小；
○7貸款抵押品也即住房的情況，包括房屋類型（別墅、公寓、普通住宅或其它）、保險狀況（險種、免責事由等）等；
○8住房抵押權益實現的成本及房產出售時可能的價格損失；等等。

..............................