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哈爾濱某花園投資分析評估報告(doc 43頁)

所屬分類:
投資管理
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哈爾濱, 花園, 投資分析, 評估報告
哈爾濱某花園投資分析評估報告(doc 43頁)內容簡介

哈爾濱某花園投資分析評估報告目錄:
目錄………………1
7.0實施進度計劃………………4
7.1有關本項目計劃的說明………………4
7.2本項目裝修標準………………4
7.3項目實施進度表………………6
投資分析………………8
8.0投資構成、成本分析………………8
8.1項目基本參數及預計施工進度安排………………8
8.2項目開發價值(銷售收入)………………10
8.3土地成本(政府地價和征地費用)………………10
8.4建安工程成本………………11
8.5前期費用………………14
8.6項目其它不可預見費………………14
8.7應繳納之開發期稅、費………………15
8.8紅線內、外市政及公建配套工程費………………16
8.9靜態總投資額………………17
8.10資金籌措計劃及財務費用………………17
8.9.1資金籌措………………17
8.9.2財務費用………………18
8.11物業銷售有關稅、費………………18
8.12本項目銷售費用………………18
8.13本項目所得稅………………19
8.14靜態開發總投資綜述………………19
8.15項目全部開發總投資綜述………………20
9.0可行性研究財務數據的預測和選定………………22
9.1.4小區物業管理費的收入與支出………………22
9.1.5經營稅、費………………22
9.1.6土地增值稅………………22
9.1.7所得稅………………23
經濟效益分析………………23
10.0項目財務收益分析………………23
10.1項目贏利能力………………24
10.1.1財務內部收益率(FIRR)………………24
10.1.2財務淨現值(FNPV)………………25
10.1.3資本回報率(靜態)………………25
10.1.4靜態投資回收期………………26
10.2項目的不確定性分析………………28
10.2.1項目盈虧平衡分析………………28
10.2.2項目敏感性分析………………28
10.2.3概率分析………………29
10.2風險分析………………30
附表:………………31
附表1:靜態總投資分期投放比例及資金籌措計劃表………………31
附表2:全部投資現金流量表………………42
附表3:項目損益表………………44
附表4:概率分析表………………46
附圖:………………47
附圖1:本項目盈虧平衡圖………………47
附圖2:本項目靜態開發成本構成圖………………48


哈爾濱某花園投資分析評估報告內容提要:
有關本項目計劃的說明
1、根據市場研究所得結論,“哈爾濱保利花園”的開發宜采取分區分階段開發,以前期回收之資金再投入進行後續之開發,因此,各開發階段的劃分和開發先後次序的確定,應根據市場反響而保持一定的開發節奏,盡量保證項目能夠啟動成功,持續發展,按照先啟動多層住宅樓的開發建設,一待時機成熟再開發高層住宅的物業開發次序劃分。
2、根據市場發展的特點和市場的需要,各開發階段,特別是第一開發階段的物業類型應較為多樣,各階段物業的開發應保持一定的完整性和獨立性,基礎設施、公建配套和綠化景觀應隨之配套,並且便於實施封閉式管理。
3、根據地塊周圍環境條件及其發展變化,結合各種類型物業和各開發階段對環境的要求,來確定各開發階段的具體內容。
4、將根據項目的規劃設計方案,結合公建安排、道路和景觀設計,但在目前階段,僅按連貫的開發過程(即全部開發期為6年,每個季度為一個計算期,共分24期)並不具體劃分一、二、三期各開發階段。
本項目裝修標準
基礎:人工挖孔樁及砼樁承台、鋼筋混凝土底板、結構、高層(主要以13層配一台電梯為主)住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力牆混合結構、新型牆體磚砌結;外牆:高級聚脂粉彩噴塗或鋪砌釉麵條形錦磚;
屋頂:西班牙式天麵瓦;窗戶:選用鋁合金窗框,平開式配淺綠色強化玻璃,窗台鋪高級花崗石,廳、房均預留冷氣機位置;室內牆壁、天花均塗國產乳膠漆,地麵素水泥沙漿光麵;
電梯係統:采用中外合資廠生產之電梯(六層單複式無電梯),不鏽鋼轎廂飾麵,後備發電機與及必要之消防、環保設施;
水、電係統:每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應(小區集中供暖),室內全部安裝埋牆暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈製及預留有線電視插製,多路開關供空調和照明係統,采取獨立水、電表、配電箱,防盜對講機、埋牆安裝IDD電話線槽。
室內裝修工程擬采用菜單式套餐服務,即隻計算基本裝修標準(交樓標準)工程造價(精裝修工程造價未計入本投資成本)。


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