房地產投資必看黃金手冊(doc 39頁)

房地產投資必看黃金手冊內容提要：
先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關係嗎？房價是一個時點數，是靜態值。而你購房付出的成本卻是動態的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的同誌，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什麼？意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。
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現在政府學乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產（如售後公房）上市流通，就是不願一下子擴大供應量，改變供給雙方的平衡。這當然也充分利用了中國老百姓的消費心理（房子總是要自己的，而不願去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現象，這是西方人不能理解的）。
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由於製度性的問題，外資在我國的投資渠道並不多，外資能合法進入的渠道也就那些。上海的朋友應該知道上海以前有外銷房和內銷房之分吧？那是什麼呢？那就是價格雙軌製，專門應對固定彙率製導致的貨幣雙軌製投機的一個防火牆，兩個雙軌製作用正好抵消。是對老百姓的一個保護，後來說什麼和國際接軌（每次一接軌，我們的老百姓福利就要降一截，比如說醫療保險、失業保障、教育並軌，還有廁所收費和停車費與國際接軌等等，算是為地方政府業績作貢獻吧），取消了外銷房，這就給投機資本帶來了機會，也就苦了老百姓了。國外人士可以名正言順的外幣換企業管理民幣在國內購房了，多麼好的渠道啊。我們的地方政府短視啊。

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