收益法及其運用(doc 44頁)

目錄
第一節　收益法概述
一、收益法的含義 熟悉
二、收益法的理論依據 熟悉
三、收益法適用的估價對象和條件 掌握
1.收益法適用的估價對象
2.收益法估價需要具備的條件
四、收益法估價的操作步驟 熟悉
第二節　報酬資本化法的公式
一、報酬資本化法最一般的公式 掌握
二、淨收益每年不變的公式 掌握
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無限年的公式
（三）淨收益每年不變的公式的作用
1.直接用於測算價格
2.用於不同期限房地產價格之間的換算
3.用於比較不同期限房地產價格的高低
4.用於市場法中因期限不同進行的價格調整
三、淨收益在前若幹年有變化的公式 掌握
1.收益期限為有限年的公式
2.收益期限為無限年的公式
四、淨收益按一定數額遞增的公式 熟悉
1.收益期限為有限年的公式
2.收益期限為無限年的公式
五、淨收益按一定數額遞減的公式 熟悉
六、淨收益按一定比率遞增的公式 掌握
七、淨收益按一定比率遞減的公式 熟悉
1.收益期限為有限年的公式
2.收益期限為無限年的公式
八、預知未來若幹年後的價格公式 掌握
第三節　收益期限的確定
第四節　淨收益的求取
一、淨收益測算的基本原理 掌握
1.基於租賃收入測算淨收益的基本原理
2.基於營業收入測算淨收益的基本原理
二、不同收益類型房地產淨收益的求取 掌握
1.出租的房地產淨收益的求取
2.營業的房地產淨收益的求取
3.自用或尚未使用的房地產淨收益的求取
4.混合收益的房地產淨收益的求取
三、求取淨收益應注意的問題 熟悉
1.有形收益和無形收益
2.實際收益和客觀收益
3.樂觀估計、保守和最可能估計
四、淨收益流模式的確定 熟悉
第五節　報酬率的求取 熟悉
一、報酬率的實質
二、報酬率的求取方法
1.累加法
2.市場提取法
3.投資報酬率排序插入法
第六節　直接資本化法
一、直接資本化法概述 熟悉
（一） 直接資本化法的含義及其基本公式
（二） 幾種收益乘數法
1.毛租金乘數法
2.潛在毛收入乘數法
3.有效毛收入乘數法
4.淨收益乘數法
二、資本化率和收益乘數的求取方法 熟悉
三、資本化率與報酬率的區別和關係 掌握
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較 了解
1.直接資本化法的優缺點
2.報酬資本化法的優缺點
第七節　投資組合技術和剩餘技術 掌握
一、投資組合技術
1.土地與建築物的組合
2.抵押貸款與自有資金的組合
二、剩餘技術
1.土地剩餘技術
2.建築物剩餘技術
3.自有資金剩餘技術
4.抵押貸款剩餘技術
第八節　收益法總結和運用舉例
一、收益法總結
二、收益法運用舉例


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