房地產企業計稅收入的檢查重點(doc 32頁)

內容摘要
房地產企業幾年連續被稅務機關稽查，稅務機關在多年的機車中，發現了房地產企業在收入確認方麵存在許多問題。一般來講，稅務稽查會重點關注房地產企業的如下計稅收入：
一、是否有延遲確認收入的行為
《企業會計準則——收入》規定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯係的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控製；
（3）收入的金額能夠可靠地計量；
（4）相關的經濟利益很可能流入企業；
（5）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
通常房地產企業會計確認收入的條件是：
1.辦理了商品房實物移交手續。
2.取得了買方付款證明。也就是說，房地產企業確認收入的時間一般是在交樓時。
但是，稅法對房地產企業確認收入比會計規定要提前：
1、2008年前：國稅發[2006]31號文件第二條第（二）項規定，發產品完工後，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。2008年前，稅法規定開發產品完工後就要確認收入，而不是交樓時才確認收入。
2、2008年後：國稅發[2009]31號文第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。國稅發[2009]31號文件，將會計上的“預收賬款”提前確認為收入。也就是說，2008年後，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，隻要簽訂了《房地產銷售合同》、《房地產預售合同》並收取款項，稅法不再考慮開發產品是否完工，一律確認為收入。這樣一來，稅法比會計確認收入的時間更為提前了。
因此，稅務機關對房地產企業收入的檢查重點是，“預收賬款”有沒有按稅法的規定提前確認為收入繳稅。
收入交稅的方式是：收入在完工前取得時，按預計毛利率征稅；收入在完工後取得時，按實際的毛利率征稅。
國稅發[2009]31號文第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
也就是說，房地產企業預售房按照預計毛利率計算的預計毛利額並入當年的應納稅所得額，期間費用以及與此有關的稅金和附加統統允許在稅前扣除。預售房收入可作為計算業務招待費和廣告費支出的基數，但在會計處理時，將預售房收入轉為銷售收入的年度，不可以重複計算業務招待費和廣告費支出的基數。
另外，這裏要特別提醒房地產企業注意的是，國稅發[2009]31號文第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額， 計入當期應納稅所得額。
開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
“計入當期應納稅所得額”應理解為“實際征收”，不是預征稅款的概念，不是預征稅款就沒有多退少補的過程，房地產企業不按稅法的規定申報預收賬款的收入就屬於虛假申報，屬於偷稅行為。
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