搭建最佳合理容積率經濟模式(PPT 43頁)

主要內容
如何確定容積率
誰動了我的麵積——對容積率的誤解源自於粗框式的開發運作模式
先看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理
看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響因素和機理
容積率問題——開發決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數字那樣簡單
我們需要理解容積率的那些問題？
先來看幾種不同的狀況下的容積率的關係，應該如何確定容積率的問題
案例一：星海華庭——將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利
案例二：中心紅樹灣——滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產品功能組合
案例三：楊柳國際新城——地價不高、規模超大、市場快速發展、品質領先，放長線釣大魚
總規劃平麵圖
楊柳國際新城規劃效果圖，容積率不到1.3
容積率的確定模型——結合開發風險、市場實現、利潤額度及實現難異度的問題來確定
一個容積率確定的案例——湛江地王項目
深圳高層物業類型的容積率指標可實現度與產品品質的對應關係
高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析——深圳香域中央
高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析——深圳中信紅樹灣
較高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析——深圳幸福海岸
較高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析——深圳天悅龍庭
容積率參照給我們的啟示——項目可能實現的容積率指標
項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業組合方案推介一
項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業組合方案推介二
項目容積率確定——高容積率下的經濟指標測算數據假定
方案主要規劃技術指標對比
上述案例借鑒的幾個關鍵點——我們需要清楚的了解不同容積率對應的產品狀況
思考下麵幾個實際問題，也許對我們從技術層麵理解容積率更有意義
中信紅樹灣——即偷麵積，又偷價值
香蜜湖一號平麵規劃圖——同樣地價的不同價值，偷價值過度
技術層麵，誰在影響容積率？
社區規模——往往規模越小的地塊越容易出麵積，為什麼？
規模小的地塊在紅線退讓、建築組群之間的關係等方麵都相對寬鬆
規劃結構和布局形式——金地香蜜山的短板結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低
地塊形狀如何影響容積率？
產品類型的組合如何影響？
規劃方案和效果表現如下：
由於建築層數不同導致容積率的巨大差異——以幸福海岸為例
緯度的影響日照間距的問題——保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大
戶型組合形式問題——一梯多戶設計提升麵積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率
北京開發商常做的事情——進深大了，容積率提高了，房型變差了，150的房子如此尷尬
南方常見的戶型設計，一梯多戶的設計根本上也是提高平均進深，提高覆蓋率，增加容積率
比較失敗的設計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設計的不夠通透
了解了容積率的內涵和意義將更有利於我們在項目運作過程中，客觀理性的決策項目
結束，謝謝！

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