REITs的風險收益考察及其對保險資金運用的適用性(doc13)

[摘要]法律的完善推動REITs不斷成熟，REITs市場的國際化和一體化使得房地產市場超越了區域市場的局限，進入機構投資者在全球範圍內的資產配置視野。與房地產信托投資計劃、房地產抵押支持證券(MBS)以及房地產股票相比，REITs具有自己的獨特優勢。REITs作為房地產證券化產品，具有適中的風險收益特征，與其他金融產品具有低相關性，對保險資金具有一定程度的適用性。
　　[關鍵詞]REITs，風險收益，保險資金運用
　　一、REITs的含義及其在國內外的發展
　　房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一種專門投資於房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票(受益憑證)，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
　　按照REITs組織形態不同，美國REITs可分為信托型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類，可將REITs分為封閉式和開放式兩類。封閉式REITs的發行規模固定，投資者隻能通過二級市場投資，同時為保證原始投資人的權益不被稀釋，上市後不得再募集資金。開放式REITs的規模是變化的，投資者可以按照基金淨值申購和贖回股份或受益憑證。按照投資對象的不同，REITs可分為權益型BElTs(Equity REITs)、抵押型REITs(Mortgage REITs)和混合型REITs(Hybrid REITs)。(1)權益型REITs屬於房地產權益的證券化產品，擁有並經營收益型房地產，並提供物業管理服務，主要收入來源為出租房地產獲得的租金，是REITs的主導類型。 (2)抵押型REITs屬於房地產債權的證券化產品，直接向房地產所有者或開發商提供抵押信貸，或者通過購買抵押貸款支持證券(Mortgage Backed Assets，MBS)間接提供融資，其主要收入來源為貸款利息，因此抵押型REITs資產組合的價值受利率影響比較大。(3)混合型REITs既擁有並經營房地產，又向房地產所有者和開發商提供資金，是上述兩種類，型的混合。總的來看，無論是數量還是市值，權益型REITs占絕對主導地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。
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