常見無效房屋買賣合同法律實務探悉(doc 9頁)

常見無效房屋買賣合同法律實務探悉內容提要：
　一、房地產分離出賣，合同無效。
　　由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時隻轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
　　然而，在實際的房地產買賣中，因為一些不規範的操作時常會出現一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現的尷尬：要麼缺少土地證，要麼一時拿不出房產證。而一方麵，賣方急於將房產出手;另一方麵，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續?我們就結合如下案例做一分析。
　　2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區B5幢別墅，房屋產權係曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產的產權證號及房產麵積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，並保證在簽訂認購書後15天內與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金後，蔡先生到房產和國土管理部門查證，發現那套別墅的房產證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經進一步了解，原來這家公司將那塊地轉讓給另一家公司後，另一家公司沒有辦理土地過戶手續，便在地上建了那套別墅並銷售給了曹某，曹某雖辦了房產證，但未經國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，並要求交易中心退還他已付的定金。

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