審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋(doc 9頁)

審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋內容提要：
從我國合同法和《消法》的規定看，對商品房能否直接適用《消法》第四十九條的規定沒有明確的規定，《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條規定的適用條件僅僅限於提供的商品和服務有欺詐行為，而商品房是否屬於其適用範圍沒有明確規定，學術界和實務界也認識不一。考慮到我國的實際情況，筆者認為，商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規定。但對商品房買賣行為中，出賣人利用其優勢地位，為追求最大經濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同後又惡意違約的行為，應給予製裁。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地製裁和遏製出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國對損害賠償製度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償的原則予以否定，而且懲罰性賠償以其全麵補償受害人的損失、製裁懲罰和遏製不法行為等多重功能，已逐漸被英美法係和大陸法係的各個國家立法逐步采納，並由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用於合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。第三，在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償製度，隨後在合同法第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償製度，此外，合同法第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高於實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時，實務中對《商品房銷售管理辦法》第二十條關於麵積誤差絕對值超出3%部分的房價款實行雙倍返還規定的執行效果也很好。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用於合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。
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