某棚戶區項目定位及物業發展建議(PPT 107頁)

明確項目基本條件以後，對項目發展的區域背景、市場環境進行掃描，是發現市場機會的前提
項目位於城市西拓的第一站，綠色矽穀的腹地，最具發展潛力的區域
軟件園區域目前有2萬多產業人口，人均收入屬大連最高水平，其中多數尚未購置房屋
區域背景掃描結論
根據項目本體特征和開發目標確定市場研究的範圍
房地產進入高速發展期，市場需求表現為數量與質量並重
銷售麵積穩步上升，土地緊縮導致供不應求，價格上漲
中心區“地荒”和房價持續攀升形成市場高賣壓，消費者心理底線被迫“水漲船高”
新房的供應不足引爆三級市場，二手房成交量高速增長，需求以中小戶型為主
從地理位置和產品檔次考慮，可能和本項目存在競爭的區域為台山-南沙區域和學府區域
台山-南沙區域——成熟居住區，目前無新房供應，部分項目即將入市
台山-南沙二手房市場活躍，二手房均價6000-6500元/㎡（簡單裝修），接近新房
學府區域——依托園區內產業人口和周邊高校資源，價格平台較低，發展前景看好
區域內目前和未來供應均以小麵積投資型和大麵積舒適型產品為主，且目前供應量較少
針對投資型客戶的小戶型產品目前市場表現良好，投資客看重企業高層租房需求，但普通職員是目前區域內主流租房客戶
軟件園區域內二手房市場較為活躍，單價接近在售新房
隨著產品品質的提高和房價的不斷攀升，客戶來源從區域內向區域外逐漸擴大
目前本區域和周邊區域樓盤處於封閉小區和初級主題社區階段
尚未出現附加明確社區文化的主題社區
市場環境掃描結論
三、基於背景掃描發現市場機會
通過區域背景的掃描發現了一批有較強支付能力的潛在客戶
區域高收入產業人口和周邊高校年輕教師特征
訪談發現軟件園普通員工和周邊高校年輕教師有強烈的購房需求
結合普通職工、高校年輕教師對住宅產品的需求和市場供應產品狀況發現市場供應存在缺失
距軟件園產業區10分鍾的步行距離是本項目獨一無二的優勢
四、發展策略及項目定位
項目競爭分析——通過強吸引力的產品將目標客戶留在園區內
軟件園內和周邊區域尚未出現附加人文價值的主題社區是我們贏得競爭的機會
項目發展策略
案例借鑒——目標客戶的特質是什麼？什麼樣的產品能吸引他們？
北京·橡樹灣（I TOWN
骨子裏的校園文化精神——中國“矽穀”人群的深層氣質
深圳·麗陽天下：麵向白領階層資源條件較差的小規模單體項目在競爭中脫穎而出
麗陽天下成功關鍵因素——CONDO主題的重新定義與詮釋
北京·炫特區（SHOW MY LIFE）
完全根據青年人特點的產品設計與社區配套
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