柳州市商業房地產策劃(doc 79頁)

第一章市場分析………………5
一、宏觀環境因素分析………………5
1.1柳州經濟現狀及發展趨向分析………………5
二、柳州房地產市場分析………………7
2.1柳州市房地產現狀及趨向分析………………7
2.2柳州房地產市場供求分析………………9
2.3房地產市場價格分析………………10
2.4房地產市場空置簡析………………12
2.5各區房地產市場特點及趨勢………………12
三、項目提案的原則及思路………………16
四、商用物業發展的要點分析………………17
4.1商用物業的類型………………17
4.2商用物業的特征………………18
五、廣州商用物業的發展軌跡………………21
六、柳州市商業環境分析………………23
6.1商業布局總體分布………………23
6.2主要商業物業競爭格局分析………………24
6.32001年-2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析………………25
6.4現階段商用物業銷售市場的總結………………28
6.5商用物業市場的發展趨勢分析………………29
6.6商用物業市場存在的現實問題………………30
七、柳州商業經營及市民消費行為分析………………33
7.1柳州商業經營及主要商業項目銷售額分析………………33
7.2居民收入水平和消費結構分析………………35
7.3柳州市民消費心理分析………………38
7.4主要商業地段經營者分析………………43
八、針對性的區域商情調查………………46
8.1調查目的………………46
8.2五星商圈主要街區功能分析………………46
⑴龍城路街區功能分析………………46
⑵解放路街區功能分析………………47
⑶文惠路街區功能分析………………49
8.3五星商圈主要商場經營分析………………50
8.4近期同區規劃的影響………………54
九、客戶群體分析………………56
9.1目標客戶群體………………56
9.2目標客戶群的需求分析………………57

第二章………………………………項目分析………………58
一、地理位置………………58
二、項目規模………………59
三、項目現狀………………59
四、項目的資源整合………………60
4.1與城市規劃前景的整合………………60
4.2與商業發展最高經營業態的整合………………61
4.3與商業經營功能的整合………………62
4.4與步行街文化的整合………………62
4.5與旅遊資源的整合………………63
4.6與電子商務資源的整合………………63
4.7與事件營銷策略的整合………………63
五、項目SWOT分析………………65
5.1總表………………65
5.2項目優勢分析（S）………………66
5.3項目劣勢分析（W）………………69
5.4項目機會分析（O）………………71
5.5項目威脅分析（T）………………74

第三章………………………………競爭對手分析………………76
一、概述………………76
2.1區位因素（商圈因素）………………77
2.2產品因素（規模因素）………………78
2.3經營因素（經營定位）………………79
三、主要的競爭對手分析………………80
3.1五星商業街………………80
3.2藍色港灣………………82
3.3穀埠街國際商城………………83
3.4新時代商業港………………84
3.5溫州商貿城………………85
3.6潤和•時代廣場………………87

第四章項目定位………………88
一、項目市場定位………………88
1.1市場定位理念………………88
1.2市場定位：………………88
二、項目形象定位………………89
2.1形象主題定位：………………89
2.2支持點：………………89
2.3項目名稱建議………………89
三、項目功能定位………………90
3.1商場1-4層的區位劃分………………90
3.2商場的商品定位及功能定位………………91
3.3商品定位………………92
3.4功能定位………………92
四、商場目標客戶定位………………93
4.1租賃使用商場的目標群分析………………93
4.2商場的目標消費群分析………………93
4.3商場的目標投資經營者分析………………95
第五章整體規劃建議………………97
一、項目總體規劃思路………………97
1.1………………MALL的概念………………97
1.2建立具有中國特色的MALL………………98
二、建築風格建議………………99
2.1大廈建築設計建議………………99
2.2具體建議………………99
三、環境設計建議………………101
3.1花的海洋………………101
3.2動態園林休閑區………………102
3.3音樂無限………………102
3.4藝術之都………………102
四、設施配套建議………………103
4.1商用項目的主要配套………………103
4.2規劃配套設施的原則建議………………103
4.3具體配套建議………………104
五、商鋪間隔建議………………105
5.1大、小商鋪間隔的對比分析………………105
5.2相關建議………………106
5.3商鋪間隔具體建議：………………107
5.4商戶組合建議………………108
六、物業管理/商業管理建議………………109
6.1物業管理提前介入的工作………………109
6.2商業管理提前介入的工作………………110
七、商場其他規劃建議………………111
7.1人流引導………………111
7.2交通組織………………111
7.3物流輸送………………112
7.4輔助性服務設施………………113
八、住宅部分規劃建議………………114
8.1指導原則………………114
8.2具體建議………………118

第六章總體營銷推廣方案………………119
一、總體推廣戰略思路………………119
二、營銷策略………………121
2.1總體營銷思路………………121
2.2總體策劃思路分析………………122
三、主題宣傳推廣策略………………126
3.1成立商業管理公司，同時製定招商政策………………126
3.2“利潤分成”計劃………………127
3.3“購鋪易”計劃………………128
四、事件營銷策略………………129
五、銷售現場的包裝策略………………130
5.1銷售環境的整體包裝設計………………130
5.2銷售中心的設計和布置………………131
5.3展示未來經營空間………………133
六、項目定價策略………………135
6.1定價考慮因素………………135
6.2商場銷售價格建議………………136
6.3住宅部分價格建議………………136
七、招商策略………………137
7.1策略一：提前介入製定招商政策………………137
7.2策略二：有意識選擇商戶………………139
7.3策略三：經營商品類別與商場定為一致………………141
八、營銷推廣實施建議………………142
8.1銷售條件及銷售時機………………142
8.2分階段銷售總體戰略………………143
8.3銷售實施計劃………………144
8.4銷售控製計劃………………148
8.5銷售促進計劃的主要操作細則………………150
8.6宣傳推廣策略………………152
8.7媒體組合宣傳重點………………154
8.8銷售人員培訓………………157
結語………………159

第一章 市場分析
一、宏觀環境因素分析
1.1柳州經濟現狀及發展趨向分析
改革開放以來，柳州市先後被國家確定為“科技興市”、“優化資本結構”、“技術創新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛生城”、 “全國環境綜合整治優秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。隨著柳州現代化建設的深入進展，柳州經濟取得飛速發展。
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