某房產項目可行性研究報告(doc 32頁)

調查人員聲明…………4
第一部分：項目總論…………5
1.1項目背景…………5
1.2項目概況…………5
1.2.1項目名稱…………5
1.2.2項目建設單位概況…………5
1.2.3項目地塊位置及周邊現狀…………5
1.2.4項目規劃控製要點…………7
1.2.5項目發展概況…………7
1.3可行性研究報告編製依據…………7
1.4可行性研究結論及建議…………8
第二部分：市場研究…………8
2.1宏觀環境分析…………8
2.2全國房地產行業發展分析…………8
2.3本市房地產市場分析…………8
2.3.1本市房地產市場現狀…………8
2.3.2本市房地產市場發展趨勢…………9
2.4板塊市場分析…………9
2.4.1區域住宅市場成長狀況…………9
2.4.2區域內供應產品特征…………10
2.4.3區域市場目標客層研究…………10
2.5項目擬定位方案…………10
2.5.1可類比項目市場調查…………10
2.5.2項目SWOT分析…………11
2.5.3項目定位方案…………11
第三部分：項目開發方案…………11
3.1項目地塊特性與價值分析…………11
3.2規劃設計分析…………12
3.3產品設計建議…………13
3.4項目實施進度…………15
3.5營銷方案…………16
3.6機構設置…………16
3.7合作方式及條件…………17
第四部分：投資估算與融資方案…………17
4.1投資估算…………17
4.1.1投資估算相關說明…………17
4.1.2分項成本估算…………17
4.1.3總成本估算…………20
4.1.4單位成本…………20
4.1.5銷售收入估算…………20
4.1.6稅務分析…………20
4.1.7項目資金預測…………21
4.1.8現金流量表…………21
4.1.9自有資金的核算…………21
4.2融資方案…………22
4.2.1項目融資主體…………22
4.2.2項目資金來源…………22
4.2.3融資方案分析…………22
4.2.4投資使用計劃…………22
4.2.5借款償還計劃…………22
第五部分：財務評價…………23
5.1財務評價基礎數據與參數選取…………23
5.2財務評價（方案1）…………23
5.2.1財務盈利能力分析…………23
5.2.2靜態獲利分析…………24
5.2.3動態獲利分析…………24
5.2.4償債能力分析…………24
5.2.5綜合指標表…………24
5.3財務評價（方案2）…………25
5.4財務評價結論…………25
第六部分：不確定性分析…………25
6.1盈虧平衡分析…………25
6.2敏感性分析…………26
6.2.1變動因素一成本變動…………26
6.2.2變動因素二售價變動…………26
6.2.3變動因素一容積率變動…………26
6.3風險分析…………27
6.3.1風險因素的識別和評估…………27
6.3.2風險防範對策…………27
第七部分：綜合評價…………27
7.1社會評價（定性）…………27
7.2環境評價（影響及對策）…………27
7.3公司資源匹配分析…………27
第八部分：研究結論與建議…………27
8.1結論…………27
8.2建議…………27
第九部分：附錄…………28
9.1附件：…………28
9.2附表：…………28
9.3附圖：…………29

第一部分：項目總論
1.1項目背景
這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作係統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。
1.1.1項目所在區域發展情況
城市發展規劃與地塊的關係及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的曆史、經濟、文化、戰略發展等方麵的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。
1.1.2項目發起人及發起緣由
項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.1.3項目投資的必要性
①項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
②公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
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