房地產行業投資快訊(pdf 6頁)

由預征改為嚴格清算
麵向開發企業的土地增值稅政策在1993 年推出，但之後並未嚴格執行，
僅是根據不同地區按照銷售收入的1－3％實行預征。
國稅總局本次發布通知規定，自07 年2 月1 日起，將嚴格按照超額累
進稅率進行清算。相比預征方式，嚴格清算會侵蝕掉企業更多利潤，
尤其對毛利率水平高的相關公司影響更大，建議回避華僑城。
因為建造普通住宅進行銷售，其增值額未超出應扣除部分20％的項
目，免征土地增值稅，我們估算毛利率水平在25％－28％的普通住宅
的項目屬於免稅範圍，基本不受增值稅影響。
我們前期推薦的昆百大，其開發的野鴨湖項目毛利率約為25％，應該
按照最低稅率執行，因此增值稅對公司盈利的實質影響並不明顯。
《通知》規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或
用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，
這樣會導致開發企業將更多商業物業改為出租經營。
根本目的在於調整土地收益分配
征收的目地在於重新調整土地收益分配，體現公平性原則。
因為開發企業一般都在早期進行了土地儲備，經過多年房地產市場的
升溫，儲備土地已經明顯升值，但其增值的源泉來自政府對該項目周
邊區域環境和基礎設施的改善，如果增值收益完全由開發商獲得顯然
有失公平。
並且部分城市可供出讓的土地資源已經極為有限，作為地方政府重要
來源的土地出讓收益將減少。如果嚴格按照超額累進稅率，可以使地
方政府新增收入來源，並且分享早期已經出讓，但尚未實現銷售土地
的增值收益。……
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