某某街項目策劃初案(doc 72頁)
第一部分：商業部分
1-大連市概況…………5
1-1大連市概況…………5
2-大連市的商業分析…………5
2-1市場回顧…………5
2-1-1國營商場同合資商場共存…………5
2-1-2超市效應…………6
2-1-3商場相對比較集中…………7
2-2大連商業分析…………7
2-2-1大連現時商業總存量…………7
2-2-2未來商業供應…………7
2-2-3市場售價及租金反映…………10
2-3大連商業個案分析…………11
2-3-1大連勝利廣場…………11
2-3-2大連大世界家居廣場…………12
2-3-3大連奧林匹克購物廣場…………13
3- 項目的商場部份分析…………15
3-1項目概況…………15
3-2項目SWOT分析…………16
S——項目優勢…………16
W——項目劣勢…………16
O——機會…………17
T——威脅…………18
4-市場定位…………18
4-1國內市場形勢…………19
4-2大連商城的形勢…………21
4-3本項目覆蓋地域及經濟潛力…………22
4-4市場需要什麼…………23
4-4-1商場檔次分析…………24
4-4-2商場類型…………25
4-4-3商場主題分析…………25
4-5本項目產品定位…………26
4-5-1檔次定位…………26
4-5-2本項目的主題定位…………28
※ 首創旅遊式主題的商業物業概念…………28
※ 主題新穎的吸引…………28
※ 市內旅遊文化的支持…………28
※ 對消費人群的吸引力…………29
※ 借用概念的吸引力…………29
※ 借用其它元素的吸引力…………30
4-5-3形象定位…………30
4-5-4項目定位的發展優勢…………31
4-6項目產品設計建議…………33
4-6-1針對項目整塊建議…………33
4-6-2針對 A、B、C、X地塊的業態？…………33
4-6-3針對D、E地塊規劃…………35
4-6-4針對D、E地塊的業態設置…………35
4-7項目的特色如何營造…………38
5-商場的租售策略…………40
5-1目標客戶…………40
5-1-1銷售目標客戶…………40
5-1-2招商客戶…………40
5-2租售時機…………40
5-3租售策略…………41
5-3-1租售推廣策略…………41
5-5主要促銷手段…………45
5-6招商條件…………46
5-6-1租金優惠…………46
6-商場的經營管理…………47
6-1角色…………47
6-1-1對內經營…………47
6-1-2對外經營…………47
6-2目標…………48
6-3效果…………48
6-3-1旺人（消費人流）…………48
6-3-2旺場（投資者和商家）…………49
6-3-3旺財（經營收益）…………49
6-3-4運用多元化經營策略，…………50
6-4商業物業主要經營管理模式…………50
6-4-1經營模式比較…………50
6-4-2采用經營模式的論證…………52
6-4-3結論…………52
7-經營推廣…………53
7-1推廣活動…………53
7-2信息係統建議…………53
7-4經營促銷手段參考…………54
8-經營管理組織架構…………55
9-商業招商經營運作優勢…………55
9-1-1具有較強的商業招商能力，…………55
9-1-2具有實際招商操作經驗，…………55
9-1-3具有引入主力店的成功經驗…………56
9-1-4豐富商業經營運作經驗，…………57
9-1-5服務品牌…………57
第二部分：住宅部分
1-大連住宅市場概況分析…………59
2- 項目的優勢劣勢分析…………60
2-1項目優勢：…………60
2-2項目劣勢：…………60
3- 目標客戶的定位和分類…………61
3-1住宅的目標客戶分析…………61
3-2公寓的目標客戶分析…………61
4- 項目定位…………62
4-1項目理解…………62
4-2產品定位…………62
4-3形象定位…………63
4-4項目形象包裝…………64
5- 產品建議…………64
5-1住宅功能細分和戶型麵積的比例建議…………64
5-1-1對A、B、C、D號樓功能說明…………64
5-2戶型設計建議：…………67
6-項目命名的初步建議…………67
6-1項目整體命名…………67
6-2商業命名…………67
7- 住宅與商業的互動分析…………68
7-1住宅與商業的統一性…………68
7-1-1住宅統一性體現…………68
7-1-2商業統一性的體現…………68
7-1-3 住宅和商業的協調…………68
7-2住宅和商業開發推售的互動策略…………69
6-3說明…………71
第一部分：商用物業
1-大連市概況
1-1大連市概況
大連市位於遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南麵向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北麵背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發達，十分便利。
大連市區總麵積約12,573.85平方公裏，人口約547.41萬人，分6個行政區，3個縣級市。
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