房地產:政策救市與行業走勢分析(pdf 5頁)

政府不應該救市
房地產行業一直以來是最市場化的行業，沒有準入限製，沒有資格限製，而由於競爭激烈，開發商日子不好過，房價在過去許多年並沒有大幅度上漲，但恰恰從04年開始，國家開始調控這個行業，土地信貸控製得很厲害，供給預期減少導致了房價的催升（圖1）。目前房價出現調整是經濟規律使然，而非政策調控，也就是說即使房地產政策放鬆，房價仍將下跌，同股市一樣，政策逆著市場規律不會見效。如果政府不救市，目前市場的低迷必然導致新開工麵積的下降以及房地產投資額的降低，也將導致二到三年後房地產市場供給的減少，從而短期內房價的調整和房地產市場的低迷就成為下一階段行業健康發展的新的基石，這個過程中房地產企業優勝劣汰，房屋質量將進一步提升，購房者得到實惠。而關鍵是過去地價房價高漲最大的受益者是政府，尤其是各地方政府，所以地產行業很難按照市場規律進行調整，最近已經陸續有地方政府出台政策來保護這個行業，我們估計長則在明年上半年，短則在今年年
底，這種跡象將更加明顯。政策放鬆結果有兩個：一方麵土地和信貸的放鬆將增加供給，將是雪上加霜；另一方麵按揭政策的放鬆將繼續吹泡沫，理性的調整無法實現（圖3）；所以我們認為政府不需要也不應該救市，也許救市就是害市。

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