別墅項目開發戰略及市場分析報告(doc 15頁)

別墅項目開發戰略及市場分析報告內容摘要：
別墅曆經大起大落，如今又漸漸引起發展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現階段開發別墅極具挑戰性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農民房，卻仍然供不應求。該講深入調查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現實指南。
　　第1操作環節：別墅項目開發前期戰略分析
　　分析A：別墅項目特性剖析
　　別墅的詞義出自“別業”是指本宅門外供遊玩休養的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有“修營別業，傍水依山，盡幽居之美。”改革開放前，別墅數量少，僅僅出現在一些風景勝地供度假租用，或由少數特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代後，隨著房地產的發展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層複式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是遊憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
　　別墅麵積標準從 100-1000平方米均有，可滿足不同經濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有並聯和多聯體，橫向幹擾少，沒有豎向幹擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結構簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業主興趣、基地條件而千變萬化，因此受到廣泛歡迎。但由於占地和市政投資不經濟，因而售價高，政府從節約土地資源出發，也有一定限製。
　　未來的別墅發展，有幾個值得關注的方向：
　　（1）生態型。著重節約能源，改善地域氣候，最大限度表現和利用自然環境。
　　（2）智能化。重在運用最高技術設備，提高生活工作的效率和舒適度。
　　（3）個性化。極力體現業主或建築師的個人風格，營造出獨特的基地環境和室內空間。
　　（4）社區化。創造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務活動，豐富社區文
化。
　　分析B：別墅項目開發的致命陷阱
　　現有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由於急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環境資源和自然景觀。
　　一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀並不優美的山地。在銷售遇阻後，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發生了根本的改變。其次規劃設計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環境和每個庭院都應有足夠的空間，同時設計造型和建築都體現一定檔次，配套設施要求高。而一些環境本來相當不錯的度假別墅，由於片麵追求利潤，強調銷售麵積，隻顧增加棟數，已經從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量較差；有的別墅配套設施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。
　　分析C：別墅開發市場背景分析
　　以深圳為例，隨中國經濟的高度發展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機構及大型國有機構。據統計，世界500強經濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設立總部或分支機構，加之國有大型機構及香港、台灣、內地三資及私營企業落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業也帶來無限商機。
　　目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表
已建項目：青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居
在建項目：華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心
由於別墅物業所麵對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。
　　分析D：別墅項目總體銷售狀況
　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發售，也有個別樓宇發展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經過市場調研後發現：別墅項目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區域相對其他更為優良，其原因主要是利益於優越地理位置及無與倫比的自然環境。隨著深圳房地產大市日升溫，別墅物業的價格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現出來，近期位於銀湖區域的“鳴翠穀”熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購買力，不少別墅物業的發展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結果。
　　第2操作環節：掌握別墅開發核心要素
　　核心要素A：價格因素
　　別墅物業本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格並不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達2萬／平方米，低價不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區位、環境、物業綜合素質及物業管理上的差別引起的。總的來說，從價格上看，有以下幾個特點：
　　（1）別墅所處區域對價格影響較大，其中距市中心區較近的別墅價格相對較高，如銀湖；而距離市中心較遠的則價格相對偏低。
　　（2）深圳別墅市場總體價格不高，主要由於目前現有的別墅除少數別墅外大多素質不高。有部分別墅內部環境較差，且周邊自然環境已部分遭破壞，而且有的別墅由於城市建設的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。
　　（3）別墅物業配套設施差異較大。近期開發別墅追求高質素物業管理，配備較為全麵的娛樂及健身設施。

..............................