房地產開發項目管理計劃解析(doc 6頁)

房地產開發項目管理計劃解析內容摘要：
美國項目管理協會PMI認為：零售攤成功的三大關鍵因素是：位置、位置、位置；而一個項目成功的三***寶是：計劃、計劃、計劃。
計劃對於一個項目的成功是至關重要的，無論項目大小，完善的、有效的、可控的計劃是成功的關鍵。也許現今從事房地產開發的朋友會置疑：我們曾經作過的很多項目就沒有過有效的計劃，項目做到什麼程度計劃做到什麼程度，計劃趕不上變化，可這些項目照樣完成了，而且還賺了好多錢，多的不知道怎麼去花。
那麼什麼是成功的項目？
每一個項目都有自己的目標範圍，而這個目標在製定計劃前就確定了，完成這個目標也許會給企業帶來高額利潤、也許實現某些社會效益、環境效益，這涉及到項目啟動前項目選擇的知識，在此就不做討論了。對於房地產開發來說，項目目的就是開發建造的可供居住、辦公、商業經營的建築產品，這個產品的範圍（建築、園林道路、給排水、煤氣、電力電信、配套設施等）和產品質量、成本、進度共同構成這個項目的目標，為了這個目標我們開始啟動項目，完成了這個目標也是項目結束的原因。這就好像我們要開始一段旅程，我們站在出發點，知道了我們的目的地，可發現這段路途中有高山、有河流、有沼澤及各種無法預知的障礙，要想在有限旅費、某個確切時間前到達目的地，我們必須劃一條精確有效的線路圖，連接起點和目標，這條線路可能不是直線，要迂回高山，有時趟過溪流、有時要遇河搭橋、繞過沼澤，但是隻要不偏離這條路線，你就可以順利到達終點，這條線路就是項目中的計劃。
美國NASA的阿波羅登月可以說是現代項目管理的鼻祖，計劃是其成功的關鍵。不要認為擁有太空飛船就可以與嫦娥約會，沒有縝密的計劃和控製，也許宇航員經過九百九十九天的煎熬，發現自己登上的居然是火星。人類在噴灑香檳慶祝意外驚喜的同時恐怕馬上會為永遠成為火星人的宇航員哭泣了。偏離目標即意味著項目的失敗，失敗的項目不一定都不賺錢，陰差陽錯上火星的神奇故事可能永遠不會發生在航天領域，但在現今的中國房地產卻時有發生。
所有有買房經曆的人都會為房價頭痛，總認為不值，可房價再高也要買，也許住著不舒服但房子會升值。仔細想想，一個用著不舒服的消費品—住宅，為什麼會升值呢？
其實升值的不是房子本身，而是房子所占有的土地資源。每一塊土地資源都附帶著許多無形資源，如人文資源、環境資源、經濟資源、政治資源、生態資源……這些資源的價值遠遠超過土地本身的價格（土地出讓金），這也是開發商為什麼瘋狂收斂土地資源的原因。如果開發的項目時考慮到保護和發展土地附帶的各種無形資源，項目本身、土地資源及周邊環境都會升值，這是我們願意看到的。但是，開發商不考慮土地整體效益的發展保護，盲目開發，粗放管理，一味追求項目本身的經濟利益，堆出一堆堆建築“垃圾”，就是因為利用土地附帶的豐厚資源，爛樓盤也能高價賣出去。不得不承認“垃圾”升值了，土地價格高了，可寶貴的無形資源卻在貶值甚至消失殆盡。這就是為什麼失敗的房地產項目也能賺大錢。

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