某年度五城市房地產業走勢探討(doc 7頁)

某年度五城市房地產業走勢探討內容摘要：
轉眼又到２００３年，北京樓市經曆了２００２年的高位運行，２００３年北京樓市將會是什麼模樣？無疑是房地產業界人士最為關心的話題。
剛剛“轉會”到中體公司的郭鈞認為，２００３年北京房地產市場整體形勢用一個詞形容，就是“水落石出”。
首先，今年很難有新的發展商再進來了——該來的也都差不多了
新的玩家少了，老的玩家將頑強保持自己的市場份額。積累了很多的市場經驗、有相當強的項目運作能力、有相當好的品牌、有精幹的隊伍的玩家將是今年的主角。其次，今年可能是北京市場化達到成熟的一年：整個市場供求關係的變化、消費者心理的變化、發展商的行為，包括土地價格和價值，可能在今年都會有所調整。
２００３年北京樓市會出現的問題是讓利競爭——發展商將割肉賣房
讓利割肉不見得就是不行，也不見得開發商對市場沒有信心。一個理智的、商業化的發展商會隨時根據市場的變化去調整自己產品的價格，因此，讓利競爭並不等於不好，產品還是一樣的。
在競爭過程中，發展商不可避免會做一些組合，這種現象不是樓市特有的現象，而是一個經濟現象，一般公司經營從經濟學上看都會有組合、有變動。北京樓市從市場初期階段是你死我活，然後到市場的完善階段開始合作做市場，消費者會通過市場發展得到更大的利益。
相比張寶全預測今年將是北京樓市的穩定發展年，陳長春並不這樣認為，他說，２００３年是北京樓市最難捉摸的一年，也是最看不清楚的一年。
今年的變化會由三個基本要素即市嚐發展商、政府來決定
假設把它們比喻成三隻眼睛，第一隻眼睛盯市場，第二隻眼睛盯發展商自身，前兩隻眼睛是能看清的，而決定把發展商納入到什麼樣的運行軌道裏麵的第三隻眼睛——盯政府的這隻眼睛實際上卻看不清楚。
有兩個核心的要素會影響今年的第三隻眼：
第一個是禁止經營性開發項目協議出讓土地使用權的３３號文，這個文件的出台，實際上預示著政府將對房地產市場起到更多的調控作用，關鍵就在於今年怎麼出台實施這個文件的配套措施。
第二個就是房地產貸款。現在銀行對開發商的貸款開始收緊，從某種意義上對發展商提出了更高的要求，這意味著以後發展商開發的規模一定要和其實力相對應。如果不能夠完全對應，你可能會出現問題。因此，在這兩個大的前提下麵，今年發展商一定會出現分層。這種分層究竟是在今年完成，還是明年完成，目前還看不清楚。
房價方麵，根據偉業公司的預測，
２００３年北京商品房價格走勢相對比較平穩，有一定的降幅，但局部地區房價會有所上漲。主要原因是：
第一，由於商品房開發逐步向郊區擴散的趨勢，將有更多的郊區低價位項目入市；
第二，由於競爭的加劇，相同區域的新項目多數將低價入市，這都將拉低整體的價格。而像通州、大興等局部地區由於基礎配套設施的健全，產品的優化，房價會有所上漲。
此外，２００３年的北京房地產市場也將出現一個亮點，就是商業市場迅速升溫，新型商業業態供應量大增。在商業類物業中，預計２００３年傳統的百貨類物業不會有大的供應量投入市場，而一些新興的商業類型將入市，成為市場的熱點。

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