房地產策劃方案分析(doc 6頁)

房地產策劃方案分析目錄：
一、市場分析
二、本項目分析
三、項目定位
四、項目設計方案修正建議
五、營銷推廣方案建議

房地產策劃方案分析內容摘要：
一、市場分析
1、總體市場分析
南山區位於深圳市的西南端，陸地麵積150.79平方公裏，常住人口48.7萬，它既在特區內又遠離市中心，其位置的特殊性造成了該區的房地產開發按地形分布自然形成了華僑城片區、蛇口片區、南頭、南油片區三大區域，而這三大區域的發展基礎和產業導向又對各自物業的開發功能形成直接影響，如華僑城片區為大型人文景觀旅遊區，蛇口片區為外向型工業區，南頭南油片區則為現代化海濱城區，這種功能分布差異造成了各片區物業開發不平衡。如華僑城片區開發較早，整體功能分布成熟，加上人文景觀的有利條件及距市區距離較近，使得該片區商品房價格明顯高於其他區域。蛇口片區為外向型工業區，開發較早，片區規劃較成熟，擁有一定海景資源，較適宜居住，而南頭南油片區則麵臨著大規模舊城改造的局麵，現在的定位是現代化的海濱城區，由於功能的轉化造成了整體規劃的滯後，這些對房地產開發造成一定影響。由於地理位置、自然、人文環境及發展基礎等的不同，造成上述各區商品住宅價格的極大差異，為使分析具有針對性和借鑒性，我們著重對南景苑所在的南頭、南油片區市場狀況進行了調查。
2、片區市場供求狀況分析
南頭、南油片區以南油大道為軸心，主要路段包括桃園路、南新路、桂廟路、創業路、東濱路等，在南油大道軸線上，由北向南已建成物業有薈芳園、華廈島商業廣場、海王大廈、海雅百貨、北海廣場、愉康大廈、康樂大廈等，這些軸線兩邊已建成的物業基本呈對稱分布，其商業名稱及基本客戶群已基本形成
尚未公開發售的項目有20多個，在售商品住宅項目約有30多個。從其開發規模來看，以多層為主，且規模基本偏小，平均每個項目為1.58萬平方米。目前南頭南油片區在售的多、高層住宅總體平均售價達4461元/M2。其中南油片區總體均價為4752元/M2。南頭片區僅為3957元/M2，兩者差值較大，主要來自地理、規模及環境等方麵的因素，南油片區基本無舊屋村，居住環境較好，而南頭片區環境較差，規模都極小，不能獨立成區，比較而言不如南油片區住宅具吸引力，價格也相應較低。

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