廣州市房地產市場細分及定位概述(doc 10頁)

廣州市房地產市場細分及定位概述內容摘要：
隨著市場經濟的發展，人們的觀念也在不斷地改變。根據現代市場學的研究，人們從事生產經營活動的觀念已經從過去單純的生產觀念 、產品觀念 、銷售觀念，上升到營銷觀念和社會營銷觀念，從根本上改變了人們的思維方式和方法。過去的觀念是圍繞生產、產品和銷售而形成的，現代營銷的觀念與前三者完全不同，其核心思想是滿足目標市場顧客的需求，是圍繞著人的需求進行的。著重於發現和研究目標市場，了解和掌握消費者的需求，再根據消費者的需求來組織生產和銷售，並運用營銷組合來滿足目標市場消費者的需求。可以說，市場學的目的是為了使推銷變成多餘。試想，好的商品在價格、品質、數量和服務等方麵都能完全符合顧客的要求，這樣的產品還用推銷嗎？
一、確認細分市場的基礎
房地產市場也屬於消費品市場，但又不同於一般日常的消費品，它具有投資額大、使用期長的特點。因此，我們在確認細分市場的基礎時，應根據其這一特殊的消費特點進行選擇。
（一） 收入變量
利用收入變量來細分市場，這在各種產品的營銷中是經常使用的。盡管對某些消費品來講，單一地使用收入這一變量是難以界定細分市場的，但對於房地產項目而言，收入水平是其消費市場至關重要的決定因素。
目前廣州市房地產市場的主要矛盾還是樓價過高與居民收入水平偏低的矛盾。據1999年的統計，廣州市居民家庭平均年收入僅3萬多元。而1999年廣州市商品住宅的平均售價超過5000元/平方米，以60平方米一套住宅計算，總價需30萬元。樓價差不多為家庭平均年收入的10倍，還高於國際公認的樓價應占家庭年收入3~6倍的測算標準。

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