房地產估價知識及程序概述(doc 19頁)

房地產估價知識及程序概述目錄：
一、房地產估價概述
二、房地產估價程序

房地產估價知識及程序概述內容摘要：
　　房地產估價，也稱房地產價格評估，簡稱房地產評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標準，根據估價程序，運用科學的方法，對房地產的現時價格進行估算與評定。
　　主體、客體、目的、標準、程序、方法、信息和時價是房地產估價的八大基本要素。
　　（一 ）主體
　　 房地產估價主體是估價的執行者，即估價人。主要有：房地產評估公司及國家授權的資產評估公司、會計事務所、審計事務所及其他谘詢機構。根據《國有資產評估管理辦法》的規定，房地產評估主體,必須獲得省級及以上國有資產管理部門頒發的國有資產評估資格證書，才能從事國有資產的評估業務。目前，我國的房地產評估主體資格管理，分為臨時評估資格和正式評估資格兩級。前者是個準評估主體，臨時評估資格為一年。對工作業績顯著、實力強者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產評估工作政策性強，涉及工程技術、財務等多方麵的專業知識。估價人員必須具備較高的政策水平，良好的職業道德，廣博的學識水平和堅實的專業基礎，豐富的實踐經驗，才能搞好估價工作。目前，我國正在逐步完善房地產估價師資格管理製度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。
　　（二）客體
　　房地產估價的客體就是房產、地產。房產是具有一定產權關係、房屋、建築物的總稱。它包括房屋建築和產權兩個方麵的含義。在房產概念中的“房”，它所以要取廣義，是由於構築物等房屋以外的其他設施，都是勞動產品、商品，在實際工作中執行同一建築規範和價格體係。因此，房地產中的“房”是房屋、其他建築物、構築物及相關基礎設施的代名詞或總稱。在房地產估價分類中，對於“房”這個部分應分為房屋和設施兩個方麵，即用“設施”一詞反映除房屋以外的其他建築物和設施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規範房地產評估報表和房產結構的歸類以及相關的分析和評估工作。地產，是具有一定權屬關係的土地範疇。在估價中，地產中的“地”一般指與房相關聯的“地皮”，它是地產的物質形態，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建築物高度來控製。因此，對於地的物質內容的理解，不僅僅要看到一個平麵麵積，更應將其作為一個立體空間來認識，即地是由地表麵積和規劃允許其發展的上部空間所構成的一個立體物質體。地產中的“產”指產權，包括所有權、使用權、收益權和處置權四個方麵。對於產權的鑒定與理解，應從產權範圍和擁有時間兩個方麵著手，才能得出正確的結論。在房地產估價中，對房地產客觀的認識和表達，尚未規範化，主要表現是：

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