房地產項目前期營銷策劃方案書(doc 56頁)

房地產項目前期營銷策劃方案書目錄：
第一章、公司簡介
第二章、區域房地產市場分析
第三章、本項目市場定位與主題概念
第四章、項目規劃建議
第五章、營銷策劃及項目推廣

房地產項目前期營銷策劃方案書內容摘要：
一、高檔項目市場現狀及分析
“新政”導致炒、購房者觀望，觀望導致成交量萎縮。另據調查顯示：北京5、6月份高檔樓盤成交量幾乎為零,大部分高檔樓盤的銷售進入“停滯”期。
由於目前已經上市的高檔樓盤，已經出現了賣不動的情況，除了提高性價比外，就是降價，規劃建築麵積為70多萬平方米的“陽光上東區”把小區分成10多個組團來建，以便給將來留下調整的空間,提高項目的競爭力。
有專家指出，目前北京乃至全國地產行業中高檔樓盤銷售不景氣的原因主要有兩個方麵：
一方麵，所有項目銷售受到影響的共同原因是購房者的觀望心理。政策不斷出台，包括重要領導人的講話，都表明目前房價過高，要采取措施改變這一現狀。同時，部分政策還有一係列細則將要出台，包括銀行會不會再次加息等，都存在很多不確定因素。一位業內人士指出，房產研究專家和開發商的言論都有截然相反的論調，並且誰也說服不了誰。“連他們都看不清楚，購房者又如何看得清楚呢？”購房者看不清楚未來房價的走向，所以他們最好的選擇就是等待。
另一方麵，從政策的實際影響來看，中高檔房之所以受影響最大,是因為這類房子為投資重點，並且投資中高檔住房的人大都已經擁有一套房產，一般采取按揭的方式再次購房，然後采取先出租再出售的方式賺取回報，也有的投資者購房後閑置一邊，等升值之後直接出售。而在今年不斷出台的政策，無論是“提高首付比例”，還是“提高利率”的政策規定，對他們都有直接影響，並且關係到投資利潤。再者，“購房不滿兩年再出售，按全部售房收入征收營業稅”的規定也比較“狠”地打擊了投資者。由於5%的營業稅征收標準比較高，所以如果投資者的房產升值不多，反而可能導致投資“賺錢不成，反蝕一把米”；並且“兩年之限”中的“購房”指取得房產證或契稅完稅的時間，而投資者一般都是購買期房，所以要想避開營業稅，在取得產權證或交完契稅之後兩年時間再出售房子，至少就得在簽訂購房合同之後四五年再轉手，但那時的房地產形勢已經很難判斷了。

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