業界中高人詳細解析房地產投資(doc 47頁)

業界中高人詳細解析房地產投資內容簡介：
不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎麼樣，純粹是一商業運作，但也的確包含了一些財務知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農業社會和計劃經濟成長下的中國老百姓最缺乏的。
既然在房地產專欄裏，那我就拋開股票，專談房地產。
　　　　先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關係嗎？房價是一個時點數，是靜態值。而你購房付出的成本卻是動態的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的同誌，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什麼？意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。
　　　　再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產是不動產，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什麼叫不動產嗎？不動產就是地理位置不可移動的資產！！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和地產是兩回事，房產（即地麵上的建築物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢複的。所以說真正增值的是地產那部分。你知道70年後你要交多少錢來支付土地使用費嗎？
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