申銀萬國房地產行業深度分析報告(pdf 26頁)

申銀萬國房地產行業深度分析報告目錄:
投資主題―房價上升周期僅僅走了一半--------3
1.加息－當然是負麵，但不算可怕---4
1.1 財務成本上升―加息100 個基點減少上市公司淨利潤在5%以內- 4
1.2 按揭負擔提高對自住需求有抑製作用 4
1.3 房地產作為投資品所受到的加息影響未必大--- 4
2.供應將持續緊缺－房地產供應各環節均受嚴重衝擊-5
2.1 宏觀調控減少了建設用地向可售房屋的轉化--- 5
2.2 耕地保護從根本上減少了建設用地的供給------ 8
2.3 開發區治理削減了潛在房地產建設用地的供應 9
2.4 土地製度變化使建設用地供應由‘完全彈性’轉向‘壟斷剛性’---------- 10
2.5 供應鏈各環節所遭受的綜合衝擊將造成供應不足------- 11
3.房價收入比―我們看好大多數區域市場的房價------ 12
4.物業稅缺位――有產者的免費午餐---------- 14
4.1 物業稅是許多國家的地方政府最重要的稅收來源------- 14
4.2 房地產持有人利用物業稅的缺位享受大量基建投入帶來的升值- 15
4.3 物業稅出台以前的購房買地者不容易“吃虧”---------- 16
5.人民幣升值―可能促進房價上升的因素--- 16
6.投資風險--------- 17
6.1 大幅度提高首付比例、連續加息將會對購房需求形成重大打擊- 17
6.2 估值風險---------- 17
7. 地產股掘金機不可失---- 18

申銀萬國房地產行業深度分析報告內容簡介:
投資主題―房價上升周期僅僅走了一半
我們年初的行業深度研究1側重於證明中國大部分城市當時的房價偏低，本文則側重分析其內在邏輯，本輪房價周期在我們腦海中輪廓清晰：我們同意彙率、利率都會影響房價，但供需矛盾才是決定本次房價周期的根本因素。
對住宅需求的判斷是本文的重要假設：住房需求與居民收入、城市化等宏觀因素高度相關，未來2 年住房消費（住宅銷售額）將保持20%的穩定增長。對住宅供應的判斷是我們與普遍看法的最大分歧，我們認為：當前房地產供應的各環節均受到衝擊和製約，宏觀調控僅是其中一個重要的短期因素，宏觀調控對供應環節的限製大於對需求的抑製，確實加劇了供不應求，但是土地公開出讓製度和土地保護政策才是更關鍵的：它們獨立於宏觀調控，是製度性變革或中長期的變化因素。這兩個土地政策正造成房地產用地供應由“完全彈性”轉向“壟斷”，我們認為這個過程不會輕易終止。製度變遷、宏觀調控與信貸控製等因素的共同作用使房地產未來1－2 年甚至更長時間的供應持續緊缺。

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