某年度全國房地產市場研究報告(doc 12頁)

某年度全國房地產市場研究報告內容提要：
某年，在中國房地產紀年史上，具有裏程碑的意義。中國房地產市場特殊表現的國際經濟背景是：美國次貸危機升級為全球金融風暴，全球經濟顯著下滑；國內經濟背景是：經曆五年繁榮後，某年經濟拐頭下行。與國內經濟走勢同步，我國房地產市場亦從某年的紅火逆轉為某年冬夜初降。
　　縱觀30年來我國房地產業的發展，明顯可以看出1998年住房體製改革後，走出了一波“黃金十年”的牛市行情。各種數據都表明這是一波空前、也可是絕後的增長與繁榮。然而，繁榮過度便會出現泡沫，就應當有所回歸，這也正是2003年以來房地產宏觀調控的主要目的。從某年第四季度開始，至某年第三季度，我國樓市調整態勢越來越明顯，第四季度開始已加快下行。接下來，筆者以曆史的眼光，通過數據比照，從幾個方麵總結一下某年中國房地產市場的運行態勢。
　　首先，分析一下土地市場。從2003年開始，我國土地市場步入繁榮期，重要表現是房地產開發企業每年的土地購置麵積超過3億平方米，並一直持續到某年，其中某年超過4億平方米，為曆史最高水平，反映出某年在房市火爆的背景下，開發商積極拿地，各地紛紛爆出地王，大型地產商尤其是從資本市場融得巨資的企業瘋狂圈地。
步入某年之後，開發商購地熱情明顯下降，全國土地市場低迷，各地皆出現流標現象，大城市尤為突出。據不完全統計，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數的10％。國土資源部土地宏觀調控課題組撰寫《某年上半年土地市場運行的經濟分析報告》顯示，今年上半年全國土地供應總量比去年同期減少25.27%。據統計，上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當於全年計劃供應住宅供地1700萬平方米的1/3，廣州的比例則更低，僅15%，福州則不及計劃的三成。另外，國家統計局數據表明，1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置麵積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發麵積2.1億平方米，同比下降2.7%。以上海為例，某年前11個月流標的住宅用地比例高達38%。
　　地出讓頻頻流標，充分反映了房地產市場的不景氣和開發企業對後市的憂慮。隨著今年房地產市場持續下滑，過去幾年被諸多開發商引以為傲的高土地儲備成了企業的包袱，一方麵很多開發企業已無多餘資金購地，或者沒有足額資金繳納去年拍下的高價地。因此，今年已普遍出現開始開發企業減少開工量，或者停止項目施工，甚至有少數開發企業謀求退地。頻繁的土地流標會進一步打擊市場信心，讓觀望氣氛加重，不利於穩定市場。
其次，觀察房屋銷售形勢。從1996年開始，我國商品房銷售量持續平穩上升，2005年增幅較大，並首次邁上5億平米平台，某年成交量高達7.7億平米，創下曆史新高——筆者估計以後也很難超越這一高點。某年1-11月，全國商品房銷售麵積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售麵積下降18.8%。充分表明，市場出現顯著調整。
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