許榮茂地產陰謀分析(doc 10頁)

許榮茂地產陰謀分析內容簡介：
　在內地，一種新的斂財模式正被家族房地產企業所運用。這類家族企業利用房地產項目滾動開發的規律，在先期需要大量資金投入時，由係下上市公司承擔成本及風險，在預售款陸續回籠前後，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權益，以獲取最大收益。
本刊主筆 張信東 陳雪潔 本刊編輯汪薑維參與財務分析
　　入選《新財富》400富人榜第7名的許榮茂，通過把握房地產項目開發的節奏，進行股權和資金運作，令家族企業獲得最大收益。在收購上市公司“萬象集團”後，許氏家族通過售出其資產而獲得大量現金，隨後與家族企業在上海共同開發房產項目。在預售資金回籠前後，家族公司通過合資或增資，不斷攤薄上市公司在項目中的權益，最終大部分收益落入家族企業囊中，並可能逐漸轉至海外。
　　房地產家族企業斂財新模式
　　此類模式的運作可總結為三個步驟，如圖1，家族企業通過公司A控製上市公司B，公司C則是這兩家公司共同出資的房地產項目公司。
　　第一步：初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權；家族公司A僅占小股。
　　公司C預付土地出讓金、獲得“四證”（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證），成立房地產項目開發公司D。
　　按央行195號文件規定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自於銀行的貸款，由上市公司提供擔保。
隻需先期投入總投資額的30%，即可啟動項目，滾動發展。其中，土地出讓金占相當大的比重，一般會占到總投資額的10%-30%。
　　在預付土地出讓金，取得“四證”之後，公司D即可申請銀行開發貸款，用於設計規劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔保。同時，建築施工企業進入並墊資施工費用，而墊資施工往往是建築施工企業中標的主要條件。
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