房地產估價案例與分析(doc 7頁)

房地產估價案例與分析內容簡介：
一、問答題 (共3題，每題10分)
(一)B公司於1998年通過招標方式獲得一塊用途為商業用地的國有土地使用權，1998年5月開始施工、預計竣工時間為2001年5月。工程於1999年7月因資金原因停建。建築物為高層建築，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用房，該建築停工時主體己達12層，2001年5月該公司尋找到合作夥伴、委托房地產評估事務所對該綜合樓進行評估，核定其現狀價值，為合作提供依據。
請說出(1)評估該綜合樓的技術路線；
(2)應搜集、審核哪些資料?
(二)相鄰房地產合並，其價值往往會升高，各自的增值額應如何分配?
(三)S開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價。該出讓地塊規定用途為高級賓館、酒店、高級公寓。為獲得該地塊，作為代理S開發商投標的估價人員，你認為應采用何種估價方法，要做哪些具體工作?
二、單項選擇題 (共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中隻有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內。)
(一)某市政府需要征用一塊土地建一個商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農用地，根據估價人員實地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設施。商服中心於2003年3月開工，現正在建設當中，估計2004年12月完成。
(1)征地補償費應按( )用途予以計算。
A．農用地 B．商業用地
C．工業用地 D．當地政府製定的標準
（2)要估價屆時的售價，估價對象的狀況和房地產市場情況應選擇( )。
A．估價對象的狀況和房地產市場情況均為2004年12月。
B．估價對象的狀況為現在，房地產市場情況為2004年12月。
C．估價對象的狀況為2003年3月，房地產市場情況為2004年12月。
D．估價對象的狀況和房地產市場情況均為2003年3月。
(二)甲公司於1980年通過劃撥方式取得一塊土地，並在其上建設一棟辦公樓。1997年底公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由於資金緊張將此房地產到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。
(1)此房地產的抵押價格為( )。
A．建築物價格加土地的現時價格
B．土地的現時價格加建築物的現值扣除應交納的土地出讓金
C．建築物的價值
D．等於房地產重置價減去建築物的折舊費
(2)此房地產的建築物價值( )。
A．等於重置價減去可修複部分的修複費用
B．等於重置價減去物質上的、功能上的、經濟上的折舊
C．等於重置價減去耐用年限計算的折舊額
D．等於重置價減去根據建築物的建成時間、維護保養、使用情況，以及宗地周邊
狀況，最後確定折舊額。
(3)出租租約限製對評估的抵押價格的影響為( )。
A．無影響 B. 對象的價格
C．估價對象的價格 D．影響
三、指錯題 (下列估價結果報告和估價技術報告中存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號後麵的空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號後麵的空格處的不計分。每指明一處錯誤得3分，本題全對的得40分)
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