某酒店試公寓初步方案(doc 21頁)

某酒店試公寓初步方案目錄：
第一部分 市場分析
第二部分 產品
第三部分 價格
第四部分 客戶
第五部分 廣告
第六部分 渠 道
第七部分 銷售控製
第八部分 合作方式

某酒店試公寓初步方案內容提要：
一、項目市場分析
惠州自2003年帝景台、禦天名苑戶型整改後推出“精巧戶型”，且保持了良好的暢銷業績，隨後眾多發展商意識到了市場的空間，華洪大廈、世紀新天、鴻業自由港、巴黎廣場等小戶型項目相繼而出。　
市場上對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資空缺，而“小戶型熱銷”恰恰反映出惠州樓市長期供給和需求不對稱，或者說是有效需求不足，很多人都忽視了這部分需求是永久存在的，城市的小戶型正好能跟一部分有效需求對接。
我們以小戶型熱銷來分析，消費主體其實是中等收入者，但是高收入者首先進入購房市場，由此造成了一種假象，房子要大，要貴。但目前興起的超小戶型，其主力戶型設計鎖定在30平方米左右，從產品理念上講，更強調契合小戶型消費者生活的精致裝修、共享服務，並培養年輕一代獨立生活意識。雖然這種效果的單價並不低，2800-3800元左右，但是總價也就十多萬元。這種適合年輕人和一部分投資者有效需求的產品無疑具有很強的生命力。

2、定位詮釋
“酒店式的服務，公寓式的管理”。由專門的酒店管理公司進行統一管理，既有酒店的性質又相當於個人的“臨時住宅”。此種物業的特點在於：
其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。
其二，它配有全套的家具電器。同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。公寓式酒店提供的服務則更為周到，如包括餐飲、娛樂、洗理、遊泳、複印、傳真、打印、翻譯等。
3、定位分析
從惠州目前小戶型市場來看，因2003年小戶型推廣成功，推使2004年眾多開發商跟隨開發， 2004年世紀新天、鴻業自由港、金山龍庭、巴黎廣場及東平達利開發項目陸續上市，至今下半年推廣項目有鴻業自由港、巴黎廣場、達利開發項目，從這幾個項目地段及規模來說， 巴黎廣場和達利開發項目均有可造之勢，而本項目如果單以小戶型進入市場，那麼就容易把自己陷入一個你爭我奪的鬥爭中，所以我們必須從中找到契入點，從同類比項目中或至惠州房產中樹立一個明星樓盤形象。
酒店式公寓在推廣帝景台時已有運作，但帝景台隻是一個概念的炒作，從管理、服務根本沒有達到酒店服務要求，致使在客戶心目也無法形成一個較完美的印象。
而本項目所提練基準點有：
1、位置。濱江大堤唯一“寶地”；
2、配套。全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒托管所都要有。
3、物業管理。客戶的去留很大程度上取決於物業管理的質量，提供良好的服務是吸引客房的最直接條件。要有專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；
4、完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有；

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