業主大會和業主委員會運作問題引發的思索(doc 5頁)

業主大會和業主委員會運作問題引發的思索內容提要：
一、業主大會、業主委員會運作問題的提出
　　近年來，有關業主大會、業主委員會運作的矛盾和問題不絕於耳。如:業主大會、業主委員會的性質與職權界限，業主大會的“民主協商”，“少數服從多數”原則，“隻要2/3以上業主通過，可以炒掉物業管理公司”；分期開發入住的小區，隨著小區業主人數的增加，是否有重新選舉業委會的必要，如果有必要該如何操作？小區滾動開發尚未結束時，業主委員會是否可以有權選聘物業管理公司？20%以上業主提議召開業主臨時會議，如果業主委員會不組織召開，導致會議不具備決策效力的矛盾該如何解決？在業委會換屆乃至整個業主自治活動中，政府主管部門應該起到什麼樣的作用？諸如此類。業主大會、業主委員會運作舉步維艱，甚至處於“困局”狀態，嚴重製約和影響了物業管理的和諧發展。對此，一般的觀點往往是將其歸咎為物業管理相關法規缺位、製度設計不完善、業主素質低、政府監管不到位等因素。誠然，上述因素是現實的、客觀的。但僅僅以此來“過錯推定”則未免過於簡單，難以使人折服。
業主大會、業主委員會製度起源於20世紀90年代初期的深圳，後經深圳物業管理主管部門和行業不斷研究總結和反複實踐，逐漸演化為一種常規的物業管理製度。1996年出台的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》將其作為一項重要內容，以地方立法的形式正式予以確立。其後，深圳物業管理主管部門還在不斷實踐運作的基礎上，出台了一係列的政府規範性文件不斷加以完善，使其逐步成為極具可操作性的物業管理製度之一。《物業管理條例》出台前，自家建設部在全國範圍內廣泛征求意見，2003年國家《物業管理條例》出台後，隨後又專門推出《業主大會規程》，以行政法規配套文件的形式進一步在全國範圍確立了業主大會業主委員會製度。各地也圍繞業主大會業主委員會製度推進相繼出台了一係列具體配套實施辦法。可見，業主大會業主委員會製度的形成是根植於中國改革開放和市場經濟的沃土，既有深深的時代烙印，具有我國社會轉型時期的特點，又有中國傳統文化的影響和養分。它既區別於香港的“業主立案法團”，也有別於日本的“區分所有權人的團體”，與法國和新加坡的“管理團體”更是相去甚遠，其是不斷修正後較為成熟的物業管理基本運作製度，也是在經曆了充分實踐運作基礎上的規範立法。時至今日，業主大會、業主委員會運作的步履蹣跚、矛盾重重，追本窮源更多的則是對該製度認識和理解不足以及貫徹執行過程中的操作變形所致。因此，剖析業主大會、業主委員會製度的本質，深刻理解立法原義，從認識上、思想上正本清源，進而以正確的認識指導運作實踐，是破解業主大會、業主委員會運作問題第一道入門的鑰匙。
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