馮倫房地產的商業模式探究(doc 32頁)

馮倫房地產的商業模式探究內容提要：
今年到上半年為止６０家上市公司投資增長、利潤增長、銷售增長，平均都增長在２５％到３０％，但是這個增長是以什麼為代價的呢？是以存貨增加為代價的，比去年同期的存貨增加一個億以上，另外每股產生的現金流量比去年同期減少了，就是說你現在的利潤增長、銷售增長、投資增長都是以負債拉動的，都是以大量所謂的土地儲備為前提的，因為你現在不去買地，你就沒有銷售，而你買地投資銷
售以後帶來什麼狀況呢？從財務上來看，你買了一快遞第一年是存貨，第二年是預收帳款，因為你預售，第三年是利潤，也就是說在你的資產負債表上，始終對你的資產負債表至少兩年都不是好事情，存貨大，預收帳款大。
所以目前中國傳統的商業模式是一個什麼概念？如果你要做收入，做利潤一定要做資產，就是你要買地，要做資產一定要做負債，因為你要去借錢，這樣就形成一個循環，當你去擴張的時候先做資產再做負債，同時預計未來有利潤，當你每一次擴張的時候都是先擴張的負債，收入的增長並不需要每天的投資，我們的商業模式，你隻要預期有收入增長一定是負債先增長，所以你要做收入，你不做資產，你不買土地不行，你要買土地不負債也不行，所以當一個房地產公司它土地的儲備多，但是你應該反過來想，他的負債一定在增加，他的風險在增加，他每股的現金流量在增加，這個公司風險在加大，而這樣一個情況如果經濟周期在波動，經濟周期我們現在已經由原來行政的政治主導周期，轉化為市場的商業周期，在商業周期下大概是五到七年周轉一次，那麼周轉一次以後，也就是說你辦喜事的時間最多超不過三年，就開始辦喪失了，基本上在繁榮的時候使勁負債，使勁
借錢擴大資產，而你的項目周期是多少呢？在北京做一個項目的周期是五到七年，３０萬平方米以上。
也就是說你買了這麼大一塊地還沒做完，大家知道尾盤到最後才是利潤，前麵都是收回成本，在這種情況下，項目要五到七年，假定你的規模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說你一個項目必定要跨越一個半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時候買的地，可是簫條的時候沒人借給你錢，你又買不到地，所以你如果能夠做到簫條時候買了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時候你又給賣出去了，賣完以後你又不借錢，等到下一個簫條的時候再去借錢買，但是多數人都做不準這個周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個
周期，在最高潮的時候標了三塊地，地是最高點，結果房子蓋好了，亞洲金融風暴，現在香港的樓價是當時的一半，於是他以這個價值出貨，結果中國海外在香港把所有賺的錢全都陪完了，香港基本上不賺錢了。也就是說這種商業周期會導致你這個公司猝死，就是跟商業模式有關，因為你這種商業模式就是做收入之前先做負債，然後去買地做資產，做存貨，最後商業周期一旦逆轉，你就憋死在裏麵了，所以我講第一個問題的核心，就是說大家知道我們跟世界的差距，主要在價值上的差距，不是在產能上的差距，在價值上的差距
也不在於地質，這很大的程度上是來源我們賺錢的方法太粗，太原始。

..............................