龍海大廈房地產營銷策劃管理方案(doc 39頁)

龍海大廈房地產營銷策劃管理方案目錄：
一、項目背景分析...............3
㈠銀川市的地理位置及經濟發展狀況...............3
㈡銀川及周邊地區的經濟結構及產業發展狀況分析...............3
㈢銀川市民的文化心理和消費行為特點...............4
二、龍海大廈的優劣勢分析...............5
㈠龍海大廈的基本情況...............5
㈡龍海大廈的優勢分析...............6
⒈區位優勢：...............6
⒉樓盤形象優勢：...............6
⒊綜合功能優勢：...............6
⒋服務設施便利優勢...............7
⒌物業管理優勢...............7
⒍業態設置優勢...............7
⒎體量優勢...............7
⒏社區優勢...............7
⒐可見的市場預期優勢...............7
㈢龍海大廈的劣勢分析...............8
⒈地段劣勢...............8
⒉區位劣勢...............8
⒊樓盤形象及檔次超前...............8
⒋商場體量過大，業種業態定位困難...............8
⒌同業競爭激烈...............8
⒍市場預期遠水近渴...............8
⒎企業資金較為缺乏...............9
三、龍海大廈的總體定位...............9
㈠龍海大廈的形象定位和市場定位...............9
⒈銀川市標誌性的綜合大廈...............9
⒉現代化的綜合性寫字樓...............9
⒊高尚小區、高貴住宅...............9
⒋老百姓的購物天堂...............9
⒌大眾化消費場所...............10
㈡龍海大廈的營銷價格定位...............10
⒈龍海大廈的定價策略...............10
⒉定價方法...............10
⒊定價方式和價格標準...............11
四、業種、業態選擇...............12
方案一：...............12
方案二：...............12
五、商場部分樓層功能劃分及租售分割設計...............13
㈠功能劃分...............13
⒈室內商業街...............13
⒉餐飲娛樂中心...............13
⒊大型平價直銷超市...............14
㈡租售分割設計...............14
⒈室內商業街...............14
⒉餐飲廳...............14
⒊娛樂中心...............14
⒋專業商場...............14
六、營銷實施方案...............14
㈠機會點與困難點...............14
㈡目標市場定位...............15
㈢營銷目標...............15
⒈最高目標...............15
⒉中極目標...............16
㈣價格策略...............16
⒈定價策略...............16
⒉付款方式設計...............17
㈤銷售策略...............18
⒈銷售策略...............18
⒉優惠辦法...............18
㈥營銷準備工作...............19
㈦廣告宣傳及新聞炒作計劃...............20
⒈廣告宣傳媒體選擇...............20
⒉首選營銷鎖定區域...............20
⒊廣告宣傳對象...............20
⒋廣告版位標準...............20
⒌廣告宣傳要點...............20
⒍主打廣告詞...............20
⒎廣告策略...............20
㈧營銷機會選擇及營銷方式和措施...............21
⒈時機選擇...............21
⒉營銷方式及措施...............21
⒊可能出現的問題及應對措施...............23

龍海大廈房地產營銷策劃管理方案內容提要：
一、項目背景分析
㈠銀川市的地理位置及經濟發展狀況
銀川地處中國大陸版圖中心地區的銀川平原中部，西臨賀蘭山脈，東拒內蒙鄂爾多斯高原，平均海拔1000米左右，年均降水量480毫米左右，年無霜期6個月，屬於典型的溫帶大陸性半幹旱地區氣候。在它的西側，賀蘭山猶如忠誠的衛士，用它高大的身軀擋住了騰格裏沙漠的東進步伐，九曲黃河綿亙銀川平原300多公裏，“天下黃河富寧夏”，使銀川平原獨享“塞上江南”的美譽。
銀川作為寧夏回族自治區的政治、經濟、文化中心，具有較高的經濟發展水平。1998年，全市國內生產總值達到85億元，郊區農民收入人均2800元、城市居民可支配收入為人均4821元、社會商品零售總額達34.5億元、全市城市人口60萬，常年流動人口17萬，消費性流動人口平均每日在1.5萬人以上。
寧夏地理位置特殊，6.6萬平方公裏的土地鑲嵌在兩大高原（內蒙古高原、黃土高原）和騰格裏沙漠之間。占地1.6萬平方公裏的銀川平原占盡了上述三大地理版塊的地利，成為毗臨地區屬目的地理和經濟中心地區。銀川自古以來就是陝、甘、寧、蒙相臨地區的經濟和文化與社會發展，也對內蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和烏海市，陝西西北部的定邊及附近地區和甘肅東部平涼地區有相當大的輻射和影響力。
目前，外地駐銀川的機構有350多家，以銀川為中心，輻射著四省區近700萬人口，近10萬平方公裏的廣大地區，轉戰甘肅東部和陝西北部的長慶油田指揮部已經決定在銀川市東部區建立生活基地並已經開工建設，一個10餘萬人的石油城將在2—3年內拔地而起，屆時銀川將成為中國西部地區又一個商業中心。
㈡銀川及周邊地區的經濟結構及產業發展狀況分析有2000多年灌溉曆史的銀川平原是中國大陸重要的商品糧基地，其農產品、畜產品和土副產品久負盛名，廣播天下。
寧夏是中國大陸僅次於山西的第二大煤炭大省，其媒質優良，廣布於轄區90%的縣區；寧夏也是西北地區最大的煉焦煤、動力煤的生產基地，建成了全國無煙煤出口基地，其優質無煙煤遠銷日本、東南亞和西歐各國。由於黃河過鏡300餘公裏，充足的水利資源又為寧夏帶來了充足的電力能源，青銅峽水電站的建立，又在糧食大省、煤炭大省的名頭上增加了電力能源大省的美譽，以此為基礎，一批耗能大的產業如礦產品生產加工業、機械加工業（如上市公司西北軸承廠、西北煤礦機械廠等）都成為地區經濟發展的骨幹行業。

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