城市化與中小城市房地產開發戰略(ppt 47頁)

城市化與中小城市房地產開發戰略目錄：
一、城市化浪潮與房地產業
二、中小城市房地產市場的特點
三、中小城市房地產開發的機會與陷阱
四、上海房地產企業異地中小城市展業的建議
五、上海市周邊中小城市房地產市場簡介

城市化與中小城市房地產開發戰略內容提要：
一、城市化浪潮與中小城市房地產業
1．中國開始進入城市化加速發展時期
城市化水平在30%-70%之間是一個國家城市化加速發展的時期。2004年我國城市人口已達5.2億,城市化率為40%左右,已經進入加速發展期。按照鄧小平的設計，到2050年中國達到中等發達國家水平,初步實現現代化的目標要求,中國的城市化率要達到70%-80%。這意味著中國的城市化增長率要以每年0.8%-1%的速度增長；也意味著在這46年內,中國有7.2-8.8億人口從農村轉移到城市,平均每年達1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設。
房地產業界通常將三、四線城市統稱為中小城市；與城市規劃中按人口分組的中小城市是不同的概念,包括了許多非農人口超過50萬的大城市甚至非農人口超過100萬的特大城市,基本相當於按行政級別劃分的地級市和縣級市和縣城級別的小城鎮；房地產業界的中小城市數量巨大,扣除4個直轄市和經濟較發達的省會城市以及少量沿海開放城市,剩下的約600座城市以及2000多座縣城都屬於中小城市的範疇。
在一、二線大城市發展困難的情況下,中小城市為一線城市房地產企業提供了擴張的空間,一些房地產企業開始縮減在一、二線大城市的房地產開發,生存問題迫使他們開始關注原本不屑一顧的中小城市。
（1）市場供給集中度較高，但供給量並不高
中小城市少數幾家規模實力並不強大的房地產開發商就足以壟斷整個城市的房地產開發，這種局麵的出現主要是由於這些中小城市的市場需求容量較小。
對比:上海市約有5000家房地產企業，其中前50強企業共完成的投資額和銷售麵積僅僅占全市房地產的12%左右，市場的集中度還比較低。
中小城市當地開發公司缺乏競爭實力，多是項目公司，不具備公司化管理模式和品牌意識，連續開發能力弱。
（2）市場需求容量小,消費能力較低且市場分化
一是城市內原有的城鎮居民對住宅的需求量小，價格也很難突破曆史和平均消費水準，房地產項目開發和銷售形勢微妙而險峻。
二是外地個體投資者對這些城市缺乏信心，進入謹慎，投資需求和投機需求不強。
三是由於原來的單位分房較多，而且私建房仍然占據了中小城市居民住房市場的相當比重，削弱了對商品住宅的需求。
四是存在一些消費能力強的重要部門如稅務局、電信局和銀行等的團體訂購，但數量有限。
五是也有高收入階層，但對住宅要求也高。

..............................