上海金橋蘇黎世項目管理與策劃(doc 65頁)

上海金橋蘇黎世項目管理與策劃目錄：
第一部分 區域環境概述
一、浦東基本狀況概述
二、金橋出口加工區概況
第二部分 整體市場分析
一、上海房市供求關係（詳見附圖表一：上海市內銷商品房供求狀況；附圖表二：2000年度價格指數走勢圖）
二、浦東房市發展動態
第三部分 競爭市場分析
一、金橋地區市場分析
二、 主要競爭區域概述
第四部分 本案市場定位
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上海金橋蘇黎世項目管理與策劃內容提要：
根據區域特性，我們將金橋現代生活園區做為核心競爭區域來分析。目前區內個案以外銷房居多，主要有金橋酒店公寓、信和花園、鳳凰大廈以及碧雲別墅、碧雲花園等項目，其中除碧雲別墅的租賃情況較好之外，其它外銷公寓的租售狀況都比較差，98年以後雲山路以西土地則全部向內銷市場開放，羅山花苑是其中的第一個項目，銀泰花園是第二個內銷項目，時代金領則是第三個，本案與羅山花苑北側項目及世貿湖濱花園都將於明後年推向市場。
今年上海市的內外銷房市場將全麵並軌，內銷房將對境外人士開放，如果本案能夠憑借“國際生活社區”這個大環境而吸引到足夠的境外客戶的話，則本案與周邊的外銷房相比具有很大的價格優勢，但這一設想並不十分實際：且不論產品檔次是否能夠滿足境外人士的要求，首先金橋地區以歐美企業為主，在滬歐美人士更傾向於租房，來買內銷房的境外人士大多還是港台人士。因此我們在市場定位時不應把外銷房作為主要參照物，更不應盯住境外人士。
碧雲別墅綠化率達70%，區內有綠水環繞的四個小島，共規劃72棟北美風格木結構獨立花園別墅，目前月租金在7000~12000美金/棟。住戶除在上海本地工作的外籍人士外，還吸引了4位遠在杭州、大連等地的外籍人士；區域內的高檔項目還有湯臣高爾夫球場北麵的雲間?綠大地占地41萬平方米，一期規劃13萬平方米，以疊加、聯體、獨立別墅為主，每幢獨立別墅價格在380萬元人民幣以上；世茂湖濱花園總建25萬平方米，環境以水景為特色，以30層高層為主，並有少量聯體別墅和獨立別墅，預計小高層主力麵積在170平方米左右，起價7000元/平方米，另外碧雲花園均價也在1300美金左右。這些高檔高價項目對於提升區域檔次有極大促進作用，它們的存在對於本案可謂有百益而無一害。

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