南苑策劃方案報告(doc 41頁)

南苑策劃方案報告目錄：
1、前言
2、市場分析
3、產品定位
4、有效客層劃分模式
5、銷售主導策略
6、價格定位及價格分期策略
7、各階段深化的市場推廣策略
8、代理公司市場組織及銷售管理
9、本案針對性運作流程
10、公司簡介
11、合作基本方案
附：項目團隊主要人員介紹
售樓處操作規範
售樓處工作製度
推案計劃

南苑策劃方案報告內容提要：
中海外在上海的曆史是輝煌的。西區和南區的戰無不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海麵臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。
一、超級大戰場的競爭形勢
虹口區、楊浦區交接處的大連路是東區最大的戰場之一，其中個案的銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。區域傳統“龍頭老大”同濟房產也不得不以低調價格的姿態出現，故本案的市場切入將是一個需要細致研究的問題。
二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區造大高層
這是一個觀念改變的問題，發展商不能改變客戶的觀念，就隻能被客戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最後的傾銷，典型地說明了這一點。從理論上講，中海完全有實力去塑造區域觀念，但實際上，對於這樣一塊極度陌生的土地，一個風雲變幻的市場，中海會一帆風順嗎？
楊浦區借助黃興綠地效應，使環外規模樓盤成為一大熱點，並注入文化概念，吸引了楊浦環內、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領先樓盤平均價格接近4800元/m2。
根據上海市房產交易中心成交數據，黃興花園、文化佳園、文化花園、三湘世紀花城的成交均價都已突破4000元/ m2，其中文化佳園的成交均價高達4800元/ m2，是楊浦環外熱銷樓盤中房價最高的。
楊浦環內樓盤大部分見縫插針，規模較小，以同濟綠園為代表，售價不斷提升，使喜歡地段、講究鄰裏品質的客戶得到滿足。

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