商業房地產投資十三參數研究分析報告(doc 45頁)

商業房地產投資十三參數研究分析報告目錄：
一、時機性
二、進程性
三、地段性
四、規模性
五、布局性
六、硬件性
七、穩定性
八、............

商業房地產投資十三參數研究分析報告內容簡介：
（一）物業產權的穩定性
很多市場的土地來源是政府劃撥，或土地改項成商業用地，其手續很多不合法，市場的建築多是臨建或是非法建築、違規建築；另一種就是許多土地已被凍結或被規劃待拆遷。市場的發展需要一個長期穩定的平台，如果物業產權無法穩定下來，則對市場運作帶來了極大的隱患。
（二）手續的穩定性
手續的穩定性首先建立在地塊的合法性的基礎上，一個合法的地塊包括土地來源和規劃等都已辦理完相關報批手續。如果一塊土地被規劃為其他用途，後又改建為市場，這就是違規用地，這樣的市場即便是建立起來了也很難長期留存。許多臨建都是違規超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項為工業用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項為商業市場，此類土地需有相當的政府背景關係，否則極易因違背土地立項而被查封，或因土地出讓金欠款等法律原因而導致市場關閉。
（三）建築物硬件的穩定性
尤其是在初級階段的市場內，很多采用的是大棚結構或簡易小平房，其穩定性差，即因消防城管等因素的製約，因而難以長期穩定。建築物結構穩定性除建築質量外，因建築物硬件，尤其是消防設施的不合格，使之麵臨查封或整改。有些市場先天不足，通過關係使市場暫時營業了，但消防設施嚴重不合格，每次檢查也就勢必影響經營；另一些建築物尤其是初級階段的大棚等簡易結構的建築物，漏風漏水，導致市場因天氣因素而無法經營，從而影響經營的穩定性。

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