上海房地產市場現狀分析及前景研究報告(doc 35頁)

上海房地產市場現狀分析及前景研究報告目錄：
第一部分、上海房地產市場的曆史回顧
一、上海房地產市場的複蘇階段
二、緩慢發展階段
三、超常發展階段
四、調整回落階段
第二部分、上海房地產市場的現狀（穩步發展階段）
一、住宅需求增長較快
二、供求關係逐步趨於平衡
三、房地產價格止跌回升
四、市場經營主體逐步成熟
五、個人購房已成為住宅市場主力軍
六、空置辦公、商業用房的問題還比較突出
七、房地產成本構成、價格構成有待進一步改善
八、企業能級不高，產業集中度偏低
九、房地產市場信息運行還不充分適應市場需要
第三部分、21世紀初上海房地產市場的前景
一、需求全麵穩定增長
三、住宅質量全方位的提高
三、運行機製基本完成市場化
四、外資進入將興起一輪新的高潮
五、服務業全麵發展提高
六、國有企業改革加快速度
七、信息技術、互聯網技術在房地產市場中全麵發揮重要作用
第四部分、21世紀初上海房地產市場的商機
一、進入上海房地產業主力業務的機會
二、由上海房地產市場發展帶來的機會

上海房地產市場現狀分析及前景研究報告內容提要：
在改革開放和以經濟建設為中心的政策背景下，上海房地產市場的複蘇有兩方麵條件。
第一，較快地解決長期的嚴重的住房短缺，是上海居民強烈的內在要求。
曆史上，上海是一個人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。某年以後，尤其是1某年以後，在計劃經濟體製的控製下，把住房作為一種福利，由國家統一投資、統一建設、統一分配和近乎無償使用，使住房生產的正常循環遭到破壞，再投入困難；加上在重生產輕生活思想影響下對住房問題的忽視，使得上海的住房長期嚴重緊缺。到改革開放初期，成為了上海第一大社會問題（某年，上海市區人均居住麵積僅為4．5平方米）。為了改變這一狀況，某年，上海市政府提出了實行國家統建和企業自建相結合的方針，企業建房積極性被調動起來，在上海掀起了一輪住宅建設的熱潮。到某年，市區住宅建築麵積達到了6444．3萬平方米，比某年增加了50％以上，人均居住麵積也達到了5．4平方米。這一輪住宅建設，雖然還是非市場化的，卻是一個曆史性的演練，為日後上海房地產市場的大發展提供了建設知識和人才的初步準備。
第二，房地產經濟理論的爭鳴，為房地產市場的複蘇創造了輿論環境。
70年代末、80年代初，鄧小平發表過兩次關於房地產和住房製度改革的意見。由此，理論界開始對房地產理論進行全麵的反思和探索。經過多年的熱烈討論，終於對於住房的商品屬性和城市土地的經濟屬性取得了共識。這些成果，從理論和思想上為上海房地產市場的發展奠定了基礎。
上海房地產市場複蘇的第一個標誌是，成立了能開發在市場上出售房屋的上海中華企業公司和上海工商業者愛國建設公司。1984年，愛建公司建設的“愛建公寓”在香港上市，半個月就銷售一空。另一個標誌是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和個人各負擔三分之一，出售給個人。雖然該“三三製售房”方式由於種種原因沒有得到普遍推廣，但它是上海住房製度改革中住房商品化的一個嚐試。

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