重慶土地儲備項目研究報告(doc 43頁)

重慶土地儲備項目研究報告目錄：
第一部分 概述 …………………………………………….6
第一章 項目概況…………………………………………..6
一、項目簡介…………………………………………..6
(一)項目名稱……………………………………………6
(二)項目範圍……………………………………………6
(三)項目任務……………………………………………6
(四)項目目標……………………………………………6
二、項目背景……………………………………………6
三、項目可行性研究的依據……………………………7
四、可行性研究結論……………………………………9
五、特殊說明事項………………………………………9
第二章 雙洞子城市副中心待儲備地塊概況……………..10
一、雙洞子城市副中心待儲備地塊位置……………..10
(一) 雙洞子城市副中心待儲備地塊概況…………….10
(二) 地形、地質狀況………………………………….10
(三)儲備地塊麵積的地上物概況……………………..10
(四)礎設施、市政建設條件 ………………………….10
第三章 土地儲備流程……………………………………..10
第四章 區域條件 ………………………………………….11
一、區域基本情況……………………………………..11
二、區域自然環境……………………………………..12
三、區域經濟條件與社會條件………………………….12
四、區域基礎設施及交通條件………………………….13
第二部分 規劃與市場……………………………………….14
第五章 規劃分析…………………………………………….17
一、城市定位…………………………………………….17
二、城市規劃分析……………………………………….17
三、待儲備地塊規劃條件……………………………….17
四、規劃分析結論……………………………………….19
第六章 市場分析…………………………………………….19
一、房地產市場總體態勢……………………………….20
二、土地市場分析……………………………………….22
三、競爭分析…………………………………………….22
1．待儲備地塊競爭分析…………………………………23
2．項目SWOT分析……………………………………….23
第三部分 成本收益與財務分析…………………………….24
第七章 成本分析…………………………………………….24
一、征地拆遷成本……………………………………….24
(一)土地征用成本…………………………………………25
(二) 房屋拆遷及安置成本……………………………….26
(三)基礎設施補償費………………………………………27
(四)相關稅費………………………………………………29
二、土地整治成本 ……………………………………….30
三、其他成本 ……………………………………………31
(一)不可預見費……………………………………………31
(二)經營管理費用…………………………………………31
(三)財務費用 …………………………………………….32
第八章 收益分析…………………………………………….33
一、假設開發法預估出讓地價……………………………33
二、市場比較法預估出讓地價……………………………33
三、待儲備地塊出讓價格估算結果………………………34
四、土地開發成本回收 ………………………………….34
第九章 財務分析…………………………………………….35
一、資金平衡分析………………………………………..35
二、現金流量分析 ……………………………………….35
三、不確定性分析 ……………………………………….35
(一)成本的不確定性 …………………………………….35
1、政策變動造成的不確定性…………………………… 35
2、雙方協商的不確定性………………………………….35
(二)收益不確定性………………………………………… 35
1、出讓價格的不確定性………………………………….36
2、規劃的不確定………………………………………….36
3、財務費用的不確定性………………………………….36
第四部分 結論 ……………………………………………..37
第十章 項目結論…………………………………………….37
第十一章 建議……………………………………………….37
表1 雲陽縣城總體規劃用地平衡表……….17
表2城市總體規劃用地彙總表……………………………….18
表3 待儲備地塊用地平衡表 ………………………………..19
表4 雲陽土地出讓交易情況………………………………….23
表5 待儲備地塊征用整治成本估算結果…………………….25
表6 待儲備地塊地上房屋麵積估算………………………….27
表7 待儲備地塊地上基礎設施情況及補償費用…………….28
表8 假設開發法估算土地出讓價格………………………..33
表9 雲陽縣某年土地出讓情況 ………………..34
表10 待儲備地塊可能出讓價格估算結果…………………..34
表11 資金平衡分析 ………………………………………….35
表12 現金流量表……………………………………………..36

重慶土地儲備項目研究報告內容提要：
收益不確定性：
1、出讓價格的不確定性
由於土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。
2、規劃的不確定
由於待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地麵積無法確定，對估算結果產生一定影響。
3、財務費用的不確定性
本次可行性研究的財務費用是按照水投集團與重慶國投之間關於土地儲備整治信托貸款的協定估算的，由於本項目周期長，土地售出後收款時間和方式不確定，將受到利率波動的影響，從而導致財務費用的不確定性。

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