房地產企業2005 年投資策略報告(pdf26)

揭開繁榮的麵紗 中性
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? 從經濟學的角度分析，房地產行業的需求彈性大於供給彈性，需求的
變動對房價的衝擊更大。結合現實情況得到兩個結論：其一、國內旺
盛的住房需求是當前國內房地產市場繁榮的主導因素。並且，這種旺
盛的住房需求很容易推動房價的快速上漲。其二、單純從供給一方進
行控製很難緩解國內房地產市場的過熱現象。而加息對當前市場的降
溫力度肯定要大於前期的政策舉措。
? 從各個角度審視，國內房地產市場較長一段時間內都具備旺盛的真實
需求，而特定時期的投機炒作更加劇了這種需求。市場供給總量上不
存在不足，但結構性矛盾長期存在。
? 房地產行業當前的繁榮僅是表象，行業還未步入良性發展軌道，消費
者有待進一步成熟、開發商需要進一步篩選，因此調整將是必然。該
行業在未來較長一段時間內都需要政府更加嚴格的規範和引導，市場
化程度有待進一步提高。行政手段作用的有形要素是信貸和土地、無
形要素是進入者資格、競爭規則以及監督體製。
? 房地產開發商目前的整體質量不高，但經營有方的企業利潤可觀，隻
是和投資者長期合作、共同分享收益的意識還有待提高。
? 房價是開發商利潤的支撐要素之一，短期還會繼續上漲；但中期上漲
的速度將趨緩；長期來看，房價出現暴跌的可能性不大。
? 我們認為房地產行業的暴利時代已經結束，未來利潤空間會進一步壓
縮。但是由於行業集中度提高、規模擴張、開發商整體素質提升、誠
信意識增強，行業投資風險將減少、行業投資價值將逐
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