房地產市場調研分析(doc 68頁)

一、點——單個樓盤
二、線和麵——區域市場
三、體——宏觀環境

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行係統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，，製定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場為決策者們了解房地產市場的變動趨勢的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、麵(區域市場)，再由線、麵(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回複到點、線和麵，不斷的循環往複，融會貫通，才可真正把握。 　　
一、點——單個樓盤 　　對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
　 單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 　　
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方麵講，就是分析樓盤的區域曆史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方麵講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。 　
　第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於了解樓盤的土地、總建麵積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，麵積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。

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