某某公司大廈項目定位研究報告(doc 67頁)

目　　錄

一、總體市場狀況分析.....................................1
1.1 飯店市場概況.....................................1
1.1.1 住宿人員狀況.....................................3
1.1.2 北京市飯店賓館概況.....................................6
1.2 飯店供應與需求發展預測.....................................18
1.2.1 飯店供應發展預測.....................................18
1.2.2 飯店需求發展預測.....................................18
1.3 寫字樓市場概況.....................................20
1.3.1 市場供應情況.....................................20
1.3.2 寫字樓市場需求狀況.....................................23
1.3.3 加入WTO對寫字樓市場的影響分析.....................................25
1.3.4 相關政策對寫字樓市場影響的分析.....................................27
1.4 寫字樓市場供應與需求發展預測.....................................30
二、重點區域項目分析.....................................31
2.1 目標區域寫字樓調查.....................................31
2.1.1 區域寫字樓基本狀況.....................................31
2.1.2 區域寫字樓經營狀況.....................................33
2.2 目標區域飯店調查.....................................34
2.2.1 區域飯店基本狀況.....................................34
2.2.2 區域飯店經營狀況.....................................34
2.3 目標區域酒店式公寓調查.....................................35
2.4 目標區域市場發展預測.....................................36
三、目標市場分析.....................................37
3.1 目標項目定位.....................................37
3.2 目標項目寫字樓、飯店、酒店式公寓麵積配置.....................................39
3.2.1 各類綜合物業麵積分配參考.....................................39
3.2.2 周圍飯店項目基本情況.....................................40
3.2.3 目標項目寫字樓、商業、飯店麵積分布.....................................41
3.3 經營寫字樓、飯店的風險及控製.....................................41
3.3.1 經濟因素對市場的影響.....................................41
3.3.2 地域競爭的影響.....................................42
3.3.3 潛在供應量的風險.....................................42
3.3.4 定位風險.....................................42
3.3.5 交通風險.....................................43
3.3.6 經營風險.....................................43
四、經濟效益分析.....................................44
4.1 本報告經濟測算原則.....................................44
4.2 基礎數據選取的依據.....................................44
4.3 建設成本.....................................45
4.4 寫字樓經營收益.....................................47
4.4.1 寫字樓出租經營情況預測.....................................47
4.2.2 寫字樓經濟效益測算.....................................48
五、結論.....................................53

1. 總體市場狀況分析
1.1 飯店市場概況
北京作為世界著名的曆史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動人口。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。這裏聚集了全國黨、政、軍首腦機關和全國性公司的總部、行業總會、金融機構總部。中共中央和國務院在北京製定國家發展的重大方針、政策，領導全國的現代化建設。北京的國際、國內公務與社會交往活動繁忙，每天產生和發布著大量的經濟社會信息，從中反映出中國的發展方向。北京是中國區位優勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內的環渤海經濟圈，產業基礎雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大，是我國未來經濟發展最活躍、最具發展潛力的區域之一。北京是全國的金融決策和宏觀調控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業銀行、商業保險等重大金融機構的總部都設在北京，涉及全國的貨幣金融政策在這裏製定和發布。北京是中國科學、教育、文化最繁榮發達的城市。已經具有了學科門類齊全、研究領域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學、技術科學和社會科學體係，成為全國最大的科研基地和國內外科學技術信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設施建設步伐加快。隨著中國改革開放的日益深入，北京不但是中國的政治文化中心、是中國最主要的旅遊城市之一，也已成為當前及進入二十一世紀後外商投資的熱點地區之一。北京是中國城市基礎設施現代化水平最高的城市。北京城區通往周邊地區的放射形交通幹線四通八達，京津塘、京石、首都機場高速路的建成，形成了現代化交通體係的骨架。北京西客站是亞洲最大的現代化鐵路客運中心，首都國際機場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經成為中國與世界各國郵政、通訊的主要樞紐，市內電話裝機容量已達462萬門。北京是中國綜合經濟實力最強的城市之一。北京擁有基礎雄厚、門類齊全、體係完整的第二產業、尤其是改革開放的近二十年來，第二產業保持了較高的增長速度，當前北京市以調整工業結構和布局為重點，積極發展高新技術產業和輕型、低能耗、無汙染的新型工業。北京的農業技術水平全國領先。北京第三產業的發展速度大大超過其它產業，成為北京經濟發展中的主導產業。北京市重要地位、特點及發展前景都決定了北京市作為中國最重要交流中心的作用，旅遊、會議、商務、訪問等等，都決定了對賓館飯店的巨大需求。

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