解析上海房地產行業的八大謊言(ppt 23頁)

一、上海房地產需求強勁，因此不存在泡沫
二、租金回報不錯，值得投資
三、本土階梯型住房購買力已經形成
四、利率不會大升
五、住房土地資源稀缺
六、上海的前景不可限量，因此房價應比照香港甚至紐約
七、政府支持房地產，所以房價不會跌
八、世博會之前房價還會漲

一、上海房地產需求強勁，因此不存在泡沫
所有市場泡沫在牛市期間都有著強勁的需求，而且在泡沫出現破裂前的衰竭式價格上升階段，需求更如破竹之勢。從十五世紀的鬱金香熱到1997年的香港樓市，哪一個沒有需求？有無泡沫，關鍵不在於價格上升時的需求，而是一旦價格出現逆轉後的承接能力。
如今，上海的房價被熱錢越推越高，離本地居民的購買能力越來越遠。筆者觀察，在上海的買房資金中，四成來自海外(包括個人投資和房地產基金)、三成來自國內遊資、三成屬本地資金。即使本地資金，多數也以炒作為主，有些甚至在現有物業上加按。
不能說所有海外資金或國內外地資金對上海物業都沒有實際需求，但應該說，大多數是以投資為目標，屬於熱錢。
熱錢也是一種需求，但它的目的在於逐利，而不是居住。上海市民必須居住在上海，他們會給上海房地產的需求帶來一定剛性。
但是熱錢不同。熱錢對於上海房地產的需求，可有可無，是建立在物業升值預期基礎上的。一旦房價升值預期出現逆轉，熱錢需求可能一夜間消失。價格預期對消費者購買決定有著極其重大的影響。中國2003年汽車旺市和2004年汽車淡市是一個很好的注腳。

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