房地產行業06年投資策略(pdf 19頁)

投資要點：
2004 年1-9 月，房地產開發投資增幅明顯回落，國房景氣指數高開低走，自3 月起走出明顯的下降曲線。其中，竣工麵積、土地開發麵積和新開工麵積分類指數降幅較高，這表明，今年以來，國家采取的一係列控製投資高速增長的政策措施已初見成效，全國房地產開發景氣水平回歸正常。
從地區看，北京、上海、廣東投資增速分別為20.3％、20.8％、9.6％，銷售竣工比分別為1、1.09、0.93。預計2005 年廣東地區房地產將會保持理性，上海地區維持高位盤整，北京地區小幅增長。
信貸緊縮和土地的嚴格控製將會進一步抑製房地產發展的增速；加息、控製拆遷規模和限製期房轉讓等規範房地產市場秩序的措施會減少需求，尤其是非正常需求和投機性需求，但是總體上抑製消費措施弱於抑製供給措施。預計2005 年房地產投資增速在20％左右，銷售額增速在25％左右。
宏觀調控促進行業內公司的整合，加劇行業內的分化，並將推動行業內的集約化程度的提高，龍頭企業的優勢越來越明顯。
行業評級“中性”。建議增持深某某（000002）和金融街（000402）。

一、2004 年前3 個季度房地產行業運行狀況
國家統計局最新數據：10 月份，“國房景氣指數”為104.87，比9 月份微升0.04 點，比去年同期下降1.8 點。2004 年前10 個月，國房景氣指數基本走勢是“高開低走”，自3 月起走出了明顯的下降曲線，9 月份更是回落到2003 年的最低點。這表明，年初以來，國家采取的一係列控製投資高速增長的政策措施已初見成效，全國房地產開發景氣水平趨向正常。9 月份，“國房景氣指數”所屬的8 個分類指數中有6 個分類指數呈現不同程度的下降。其中，竣工麵積、土地開發麵積和新開工麵積分類指數降幅較高，成為影響“國房景氣指數”回落的主要因素。10 月份，竣工麵積、土地開發和房地產開發投資分類指數略有回升，使國房景氣指數比9 月份稍有上升。
預計2004 年後2 個月由於國家繼續執行嚴格的宏觀調控措施以及政策的滯後效應，國房景氣指數仍將在低位徘徊。

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