物業管理的經濟分析(doc 6頁)

一、產權的複雜性和物業管理組織方式的選擇
二、通過競爭方式確定物業服務產品的定價
三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題

物業管理與廣大人民群眾生活、工作息息相關，近年來，物管企業與業主的衝突不時發生，物業管理已成為社會十分關注的熱點問題。一般認為，物業管理不涉及高技術和複雜的管理問題，隻是勞動密集型的服務行業。問題是這樣普通的行業為什麼在運行中卻產生了如此大範圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發了業主與物管企業的激烈衝突)?根本原因在於看似簡單的物業管理，由於理論研究滯後，對物業管理缺乏深刻的認識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運行機製。
從曆史角度看，物業管理在我國城鎮的出現，是住房製度改革的產物。我國城鎮傳統的住房體製下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮 80％以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配後，個人購買新建商品房的比例已達到95％，2002年底，全國城鎮自(私)有住宅建築麵積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。
由於產權主體的變化，客觀上引發了物業管理關係的調整，這……

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