物業基本概念(doc 97頁)

內容摘要
第一章 物業管理的基本概念
第一節物業
一、物業的含義
“物業”一詞譯自英語propertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建築物形式存在的不動產。“物業”一詞在國外，特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建築物。物業有大小之別，它可以根據區域空間作相對分割，整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物業，辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。
關於物業的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：
(1)已建成並具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；
(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；
(3)屋宇的建築(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交通道路。
由此觀之：單體的建築物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業。物業應是房產和地產的統一。這裏的地產，係指與該房業配套的地業。
二、物業的性質
世界上每個事物都有自己的屬性，物業也不例外。分析和把握物業的屬性，對於我們了解物業和物業管理的本質，掌握物業管理運作規律，搞好物業管理有著十分積極的意義。
(一)物業的自然屬性
物業的自然屬性又稱物業的物理性質，是指與物業的物質實體或物理形態相聯係的性質，它是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指：
1.物業的二元性
物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建築物。而無論何種建築物，其基礎總是建築在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助於建築物得以充分發揮。因此，在經濟發達的社會，物業多為土地與建築物的統一體，兼有土地與建築物兩方麵的物質內容。當然，對於不同的物業，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業的建築麵積與土地麵積的比值在城市就高於鄉村，在經濟、文化和商業中心就高於重工業基地。物業的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業必然兼有土地與建築物二者特有的各種性質。

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