中央地產項目價格策略報告(ppt 80頁)

主要內容
金域中央價格策略報告
版權聲明
定價的出發角度
解題思路
明確目標是定價的基礎，我們與發展商的目標溝通：
1.項目背景分析
1.1宏觀調控對下半年大戶型價格製約影響有限
1.1宏觀調控對分批推售、階段性漲價提出了限製
1.1下半年將持續價格上漲，存在一定政策風險
1.1 06年下半年，大戶型放量，且多為舊盤新貨，預計價格將有一定程度的上升
1.1市場分析小結
1.2項目價值分析
1.2項目價值在市場位於中高端地位，與東峻豪苑、國際公館、聚星島、城市高爾夫、旗峰天下在同一層次上
1.2本項目產品價值高於市場上的小高層、多層產品，接近別墅低端產品的價值
1.2項目分析總結
1.3客戶對項目價值點評價——“地段”與“產品”平分秋色
1.3客戶對項目抗性評價——與生活便利性相關的因素抗性最大
1.3本項目客戶產品需求與供給對照表——比例嚴重失衡
1.3本項目客戶戶型需求與供給對照表——比例均衡，但客戶量太少
1.3客戶分析結論
2.定價策略及方法
2.1案例研究——大規模實景+中價+強勢推廣
2.1案例研究——亮點實景+高價+強勢推廣
2.1案例研究——品牌+中高價+配套
2.1案例研究——高價+強勢推廣
2.1成功案例研究總結
2.2本項目定價策略的參考關鍵因素
2.2與競爭對手客觀因素對比
2.2與競爭項目相比，本項目在展示區域和展示時間上不具備明顯優勢
2.2必須在同期內，在力度和覆蓋麵上超越競爭對手
2.2目前由於開盤期的滯後和推廣力度較弱，客戶積累量不足，將影響目標的實現
2.2借助分析模型，產品細分，確定分類產品任務
2.2在推售和定價中充分結合產品分類，達成目標
2.2結合開發計劃，製定定價策略及推售策略
項目定價背景回顧
2.2結合市場案例和項目自身情況將目標重新量化
2.2定價策略：結合競爭與項目自身,達到預期目標
2.2推售策略：對外建立標杆和競爭優勢，對內拉大價差開盤目標：在可售146套的基礎上，確保85～90套以上
3.整體均價的形成
3.1入市核心均價推導方法
3.2.1市場比較法
3.2.2市場比較法——篩選可比樓盤及權重確定
3.2.3市場比較法——各打分因素的權重確定
3.3市場比較法形成的入市均價
3.3入市均價建議：三套模擬價格，根據認籌積累客戶的算價情況和成交預估最終確定
3.4整體均價的形成
3.4公開發售當天的價格策略
3.4整體均價模擬——通過不斷的價格提升，拉開價差，實現銷售平衡和價值最大化
3.4一期整體銷售期內均價預估6000元/平米
4.價目表的形成及驗證
4.1價目表的製作方法
4.2價格形成——附加值對價格形成的影響
4.2價格形成——影響價格的因素和權重
4.2價格表形成——豎向調差
4.2價格表形成——贈送麵積處理
4.2開盤期（11月18日～第二階段推貨）折扣，推貨146套
4.3價格策略導入——均價分布預估
4.4價格的驗證——實現快速消化
4.4價格的驗證——價值最大化
4.4價格的驗證——建立價格標杆
5.銷售安排及銷售預估
5.1下階段營銷工作重點——營銷節奏安排
5.1下階段營銷工作重點——認籌的形式
5.1強勢的推廣是項目成功開盤的關鍵——線上渠道推廣
5.1強勢的推廣是項目成功開盤的關鍵——活動營銷圈層傳播
5.2開盤銷售預估圖－寬景50套，國際公寓35套
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