房地產二手房交易經典案例(doc 47頁)

內容摘要
二手房交易典型個案詳細分析
案例1：未辦理到銀行房屋貸款
客戶張先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由於其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以張先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行委熟，辦出貸款絕對沒有問題，於是張先生就與上家簽訂了買賣合同並開始辦理貸款申請。然而沒想到的是，多家銀行都沒有給張先生批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由於已經廷期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由於過於匆忙，也比市場價低了很多。但由於沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。在二手房按揭中，出現最多的問題就是借款人的貸款申請專利被銀行拒絕，導致交易不能完成，給雙方造成一定的經濟損失，上述案例就是如此。張先生在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同房主辦理了過戶手續，最後不僅買房不成，還要在辦理過戶手續中支付相關的費用。如果在辦理過戶手續之前就申請銀行貸款就可以降低一些風險。
分析：貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基於買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最後不得不承擔違約責任。從法律關係上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬於兩個不同的法律關係，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基於買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，中介公司應該讓購房者充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力之後再行簽署相關公司。中介業務人員勿輕易承諾幫助客人辦理貸款，更不能出具書麵承諾幫助客人取得銀行貸款。否則，極有可能造成違約責任。一些經紀人因為急於成交業務，向客戶作出相關不是自己能力範圍內的承諾，請注意其中的法律風險。

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