怎樣確定項目的商業體量(DOC 97頁)

1、主力店對商業項目運營影響至關重要
1、合理設定主力店的經營麵積
1、城市基礎設施發展狀況。
1、城市屬性（商貿中心城市、旅遊城市、工業城市、省會城市等）
1、招商人員必須具備的基本素質
1、招商必須先於建設
1、確定基價
1、第一大錯誤：先蓋房再招商
1、維護購物中心的產業經營黃金比例
1、避免按品種劃分經營區域的誤區
1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什麼的問題。
2、主力店招商並不能解決所有商業難題
2、城市人口數、項目區域人口密度和人口數
2、城市未來規劃發展趨勢。
2、實現混業經營與分區經營並軌
2、把握購物中心主力店的評定標準
2、押金及入市門檻
2、招商人員的特殊素質
2、招商決定著經營成效和建築風格
2、第二大錯誤：市場定位盲目追求大體量、高檔次
2、維護購物中心的統一主題形象、統一品牌形象
2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什麼的問題。
3、交租方式
3、實現主力店成功招商四大步驟
3、居民年人均收入、人均年消費性支出
3、弱勢開發商與強勢商業集團
3、招商人員的培訓
3、招商應顧及城市區域商業業態
3、招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補
3、第三大錯誤：主力店一定要先國際大品牌
3、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補
3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什麼的問題。
4、主力店所處位置是與發展商博弈的結果
4、主力店招商失敗七點原因剖析
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
4、城市人均商業麵積
4、招商人員的考評
4、按照規劃定位決定不同的經營方式
4、第四大錯誤：重銷售招商、輕後期運營
4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、招商人員的激勵
5、核心主力店先行招商
5、運用商業項目與主力店的利益捆綁
5、項目所處商圈在城市中所處的地位——A級、B級還是C級商圈
5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。
6、主力店與經營散戶的“爭客”與“互相利用”
6、特殊商戶實施招商優惠
6、項目在以上商圈的位置——核心還是邊緣，商圈交彙點
6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。
7、城市現有商業飽和程度
7、統一招商的“管理”要充分體現和強調對商戶的統一服務
7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。
8、城市在建、在售商業體量
8、要具備完善的信息係統，為商戶和顧客提供便利
9、區域在建、在售商業體量和未來發展趨勢
9、招商進程按照市場反應不斷變動
第一大錯誤：先蓋房再招商
第一步掌握正確的招商程序
第七大錯誤：招商過程對商品檔次缺乏明晰策略
第三大錯誤：主力店一定要先國際大品牌
第三步召開主力店招商懇談會
第二大錯誤：市場定位盲目追求大體量、高檔次
第二步按擬定的定位初步確定主力店條件
第五大錯誤：售價和租金定價嚴重透支行業利益
第八大錯誤：“唯開業率是圖”與“唯商品檔次是圖”
第六大錯誤：認為隻要招商成功就萬事大吉了
第四大錯誤：重銷售招商、輕後期運營
第四步對分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件
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